Thi hành sớm Luật Đất đai 2024: Nút thắt cần gỡ trước giờ 'G'

Tăng tốc gỡ khó thị trường

Dù doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản của TP.HCM trong quý I/2024 có phần cải thiện, với mức tăng 15,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 61.000 tỷ đồng, song theo ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), tăng trưởng nguồn cung vẫn là thách thức lớn với Thành phố do các yếu tố liên quan pháp lý dự án.

Trong 2 tháng đầu năm, cơ quan này nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, nhưng qua xem xét, cả hai đều chưa đủ điều kiện. Tính chung cả quý I/2024, Thành phố chỉ có một dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Mặc dù chưa có số liệu chính thức từ Sở Tài nguyên và Môi trường, nhưng qua theo dõi, ông Dũng cho biết, chưa có dự án nhà ở mới được giao đất. Ngoài ra, nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư còn vướng thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có trường hợp phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất…

Những bất cập, vướng mắc đó kỳ vọng sẽ được giải quyết tận gốc, khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực. Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các bộ, ngành sớm trình Chính phủ các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi. Đây là cơ sở để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép luật này có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, thay vì ngày 1/1/2025.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, việc Luật Đất đai 2024 được áp dụng từ ngày 1/7 sẽ tháo gỡ sớm nhiều điểm nghẽn cho thị trường địa ốc. Trong đó, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào... để xác định giá đất theo giá thị trường. Điều này đã được doanh nghiệp, người dân chờ từ rất lâu.

Hoặc luật mới cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy phát triển nông nghiệp quy mô lớn, thu hút sự tham gia của doanh nghiệp.

Luật còn đưa ra khung pháp lý cho bất động sản du lịch - "vùng trống" của pháp luật hiện hành, khiến các dự án nhà ở thương mại suốt thời gian dài không được phê duyệt. Luật mới có hiệu lực cũng sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt các dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn đánh giá, những đợt thay đổi pháp lý trong quá khứ đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường bất động sản. “Chúng tôi kỳ vọng, với những thay đổi tích cực từ chính sách, thị trường tiếp tục có những hiệu ứng tích cực trong chu kỳ này, tương tự những gì xảy ra trong quá khứ”, ông Long nói.

Theo ông Long, áp dụng các bộ luật mới sẽ có 4 tác động lớn: thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn.

Những nút thắt cần gỡ

Theo các chuyên gia, chỉ còn vài tháng để chuẩn bị cho Luật Đất đai có thể được triển khai sớm, do đó, các bộ, ngành đang đẩy nhanh soạn thảo các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật.

Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho rằng, nếu chỉ đưa riêng Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm là chưa đủ, mà cần phải đồng bộ cả 3 luật liên quan, gồm cả Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Cả 3 bộ luật trên có vai trò đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Do đó, nếu chỉ riêng Luật Đất đai được thi hành sớm, thì vẫn chưa đồng bộ. Khi đó, rất nhiều trình tự, thủ tục đầu tư dự án không được tháo gỡ đồng loạt, mà vẫn phải tiếp tục đợi chờ vì liên quan đến nhau.

Đó là chưa kể, cộng đồng doanh nghiệp vẫn đặc biệt quan tâm đến việc quy định loại đất để phát triển nhà ở thương mại, bởi Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở, đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, vẫn còn khoảng 15% trong tổng số dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư chỉ có đất khác, không phải là đất ở, nên không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại”, ông Lê Hoàng Châu nói. Cũng theo ông Châu, nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm, nhưng nghị quyết thí điểm chưa được thông qua, thì cũng chưa giải quyết triệt để được vướng mắc.

Chính vì vậy, ông Châu kỳ vọng, cùng với việc thúc đẩy Luật Đất đai sớm được thi hành, cần sớm thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, phát triển dự án nhanh hơn, góp phần giải được bài toán thiếu nguồn cung nhà ở trên thị trường. Khi đó, hàng ngàn dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang gặp khó khăn sẽ được giải quyết.

Trọng Tín