Mô hình đô thị TOD - đòn bẩy cho thị trường bất động sản phát triển
Cùng với sự phát triển liên tục của hệ thống giao thông công cộng như các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt điện... mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) sẽ định hình thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, không chỉ ở phân khúc dân cư mà còn cả bán lẻ và văn phòng.
Mô hình TOD đã mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án, khu đô thị,.. (Ảnh minh họa).
Đẩy mạnh phát triển khu đô thị vệ tinh
Tỷ lệ nhập cư tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng đều qua từng năm, dẫn đến cơ sở hạ tầng bị quá tải. Trước tình trạng này, mô hình TOD đang được đẩy mạnh ở các quận ven thành phố để các khu này trở thành đô thị vệ tinh, thu hút dân cư về sinh sống.
Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh đang triển khai mô hình TOD - mô hình phát triển các khu đô thị dọc theo các tuyến giao thông công cộng. Như vậy, người dân sẽ không còn thấy ngại khi ở các khu đô thị ở xa trung tâm vì thời gian đi lại được rút ngắn. TP. Thủ Đức là ví dụ điển hình được tạo điều kiện áp dụng mô hình TOD để trở thành đô thị vệ tinh mới của TP. Hồ Chí Minh. TP. Thủ Đức được chú tâm đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông như bến xe miền Đông mới - đầu mối chủ chốt trong nút giao thông công cộng phía Đông thành phố, hay tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên nối dài từ quận 1 đến TP. Thủ Đức (dự kiến khai thác thương mại vào quý IV năm nay).
TOD tối ưu hóa 3 chức năng chính
Theo ông Lê Chính Trực - Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội: TOD là khu vực đô thị phát triển nhằm tối ưu hóa 3 chức năng chính của đô thị là ở - làm việc - giải trí trong khu vực có khả năng đi bộ và được hỗ trợ bởi hệ thống giao thông công cộng. Với một đô thị đặc biệt như Hà Nội, phát triển theo mô hình TOD sẽ tăng hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả kinh tế, xã hội môi trường, giảm khoảng cách đi lại giữa nơi ở với nơi làm việc, các cửa hàng; giảm đô thị hóa tràn lan, bảo vệ tài nguyên đất đai; giảm ùn tắc, tai nạn giao thông, các phương tiện giao thông cá nhân…
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, thành phố đang có đề xuất mở Khu Công nghệ Cao 2 tại Thủ Đức, dự kiến sẽ trở thành một trong 3 khu vực hạt nhân cùng với khu công nghệ cao hiện hữu. Ngoài ra, Bình Chánh cũng là một trong những vùng tiềm năng thí điểm mô hình TOD để trở thành nơi hợp tâm dân cư mới của thành phố.
Ông Bùi Xuân Cường - Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh cho rằng, mô hình TOD đang được nhiều quốc gia trên thế giới nghiên cứu áp dụng theo nhiều mô hình khác nhau như giải pháp căn cơ, toàn diện, dài hạn.
“Mô hình này có mối liên hệ chặt chẽ với xây dựng quy hoạch các “siêu đô thị” có quy mô dân số lớn, góp phần giải quyết các vấn đề về giao thông, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, chỉnh trang đô thị; cải thiện, mở rộng không gian sống. Đồng thời, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng với Thủ đô Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và đô thị muốn phát triển hệ thống đướng sắt đô thị” - ông Cường nhấn mạnh.
Mở cơ hội cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng
Ông Lưu Quang Huy - Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội, đơn vị lập đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội tới năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 cho biết, đồ án ngoài nghiên cứu đề xuất về định hướng phát triển không gian đô thị nói chung, trên địa bàn thành phố cũng đã đề xuất các nội dung về TOD.
Thông tin cụ thể về nội dung này, ông Lê Chính Trực - Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội chia sẻ, theo đồ án, đến năm 2035, định hướng tỷ lệ phát triển phương tiện công cộng tại Hà Nội sẽ tăng trên 50%; tới năm 2045, tăng trên 60%. Trong đó, hệ thống đường sắt đô thị được hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu mới trong điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 trên cơ sở bổ sung tuyến, mô hình phù hợp.
Với tiềm năng trong tương lai, mô hình TOD đã mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án, khu đô thị,.. từ đó giúp thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn.
Cùng với sự phát triển liên tục của hệ thống giao thông công cộng như các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt điện..., mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) sẽ định hình thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, không chỉ ở phân khúc dân cư mà còn cả bán lẻ và văn phòng.
Ông Vincent Choo Wing Sung - Giám đốc Đầu tư Công ty CP Đầu tư Metro Star cho biết, ở TP. Hồ Chí Minh với chuỗi dự án Green TOD cạnh các ga metro lớn đầu tiên hiệu quả kép trong việc kích thích việc tăng cường sử dụng phương tiện giao thông công cộng xanh là các tàu điện, giảm xe máy và ô tô trên đường để bớt tắc nghẽn giao thông, giảm phát thải. Đồng thời cũng tăng mạnh lượng khách đi di chuyển trên tàu điện, giúp nhanh thu hồi vốn của ngành tàu điện, tiếp kiệm hàng tỷ giờ cho mọi người khắp các nơi trong thành phố. Tăng cường hoạt động thương mại dịch vụ sân ga, thêm nhiều nguồn thu ngân sách, thu hút du lịch quốc tế, tăng cường việc kết nối các trường đại học, các trung tâm văn hóa thể thao dọc tuyến. Bên cạnh đó cung ứng lượng lớn căn hộ đáp ứng nhu cầu thực cho người dân. Tạo lối sống hiện đại cho cư dân trẻ thành phố.
Ông Lê Chính Trực - Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội:
Thị trường ấm lên ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh
Thực tế cho thấy, thị trường bắt đầu ấm lên sau Tết và kỳ vọng giúp phân khúc nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh khởi sắc hơn trong những quý tiếp theo. Hoạt động bất động sản tăng vọt tại Hà Nội, đẩy giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng 3 - 6% so với quý trước và thậm chí cao hơn ở khu vực phía Tây.
Còn tại TP. Hồ Chí Minh thị trường căn hộ vẫn ghi nhận giao dịch từ các dự án mở bán từ trước có tiến độ xây dựng tích cực, tiện ích nội khu và pháp lý hoàn chỉnh như MT Eastmark (Điền Phúc Thành), Horizon Phú Mỹ Hưng (Phú Mỹ Hưng) và One Verandah (Mapletree). Điều này khiến giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng nhẹ khoảng 2% - 5% theo quý, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh phục hồi và tăng trưởng nhẹ trong quý I.
Đối với thị trường văn phòng, nguồn cung mới ở các thị trường trọng điểm tại Việt Nam tăng trưởng không đáng kể trong 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, thay đổi về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy văn phòng, và số lượng tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh tăng lên phản ánh sự chuyển đổi đang diễn ra trong lĩnh vực văn phòng ở Việt Nam.
Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh từ nửa sau năm 2023, với khoảng 150.000 m2 diện tích văn phòng xanh, giúp đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng cao cấp của các doanh nghiệp lớn vốn thiếu hụt lâu nay. Nhìn chung, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh duy trì ổn định ở mức lần lượt là 50,7 USD/m2/tháng và 89%.
Ngược lại, thị trường văn phòng Hà Nội lại phản ánh một bức tranh khác. Trong 3 tháng đầu năm 2024, có sự “ganh đua” giá thuê giữa các cao ốc văn phòng mới và hiện hữu, nhất là ở các quận trung tâm. Các dự án mới đưa ra các gói thuê cạnh tranh và điều khoản hợp đồng linh hoạt để thu hút khách thuê mới. Trong khi đó, các tòa nhà hiện hữu điều chỉnh giá thuê và chính sách nhằm giữ chân khách thuê. Sự cạnh tranh này khiến giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm nhẹ 2% trong quý I/2024 so với quý I/2023./.
