XÂY DỰNG LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI): CẦN THỂ CHẾ HÓA ĐẦY ĐỦ NHIỆM VỤ NGHỊ QUYẾT SỐ 18-NQ/TW ĐỀ RA

THS.NGUYỄN VĂN ĐỈNH: CHẾ ĐỊNH THU HỒI ĐẤT CÒN BẤT CẬP

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Cần thể chế hóa đầy đủ, rõ ràng nhiệm vụ, giải pháp Nghị quyết 18-NQ/TW đã đề ra

Trên cơ sở tổng kết thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 và tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai, trong đó đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích... Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển”.

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản nêu rõ, đây là cơ sở để xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hóa chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm nhằm gia tăng tối đa hiệu quả sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Bởi trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đặc biệt là đất đô thị, yêu cầu mở rộng quỹ đất (trong không gian 2 chiều) khó có thể thực hiện thì việc gia tăng hiệu quả sử dụng đất (trong không gian 3 chiều) là một giải pháp hữu hiệu, khả thi và đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.

Qua nghiên cứu, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định về “không gian sử dụng đất”, về “quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không” (Điều 133, 134). Đây là điểm mới của dự thảo Luật, bởi theo Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 175), người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất. Tại Luật Đất đai hiện hành, phạm vi sử dụng không gian của người sử dụng đất rất rộng, có toàn quyền khai thác, sử dụng khoảng không gian bên trên và trong lòng đất và chỉ bị hạn chế trong một số trường hợp. Như vậy, trên một thửa đất, ở cùng một thời điểm chỉ có một chủ thể khai thác, sử dụng, dẫn đến bất cập trong việc tận dụng, phát huy tối đa nguồn lực đất đai.

Chuyên gia này cho rằng, nguyên tắc một thửa đất tại một thời điểm chỉ có một người khai thác, sử dụng là tương đối lạc hậu trong bối cảnh nền kinh tế phát triển ngày một năng động, đòi hỏi gia tăng hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt quỹ đất đô thị. Do đó, nhiệm vụ, giải pháp mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra liên quan chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm cần phải được thể chế hóa đầy đủ, rõ ràng, khả thi trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản

Quy định cụ thể hơn về quyền bề mặt để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật

Phân tích về quyền bề mặt và sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Bộ luật Dân sự cũng quy định về căn cứ xác lập quyền bề mặt và về nội dung quyền bề mặt. Thêm vào đó, Luật Đất đai năm 2013 ban hành trước Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa có quy định về quyền bề mặt. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định về “quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không”; cụ thể đã quy định về đăng ký lần đầu và đăng ký biến động với quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không và đã có quy định về không gian sử dụng đất. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa trực tiếp sử dụng cụm từ “quyền bề mặt” nên chưa thực sự bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, quyền bề mặt là khái niệm của Bộ luật Dân sự năm 2015, có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ đại và được sử dụng phổ biến trong hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia nhưng không được quy định cụ thể trong Luật Đất đai sẽ không thể đưa khái niệm này vào thực tiễn cuộc sống. Do đó, chuyên gia pháp lý kiến nghị dự thảo Luật cần trực tiếp sử dụng cụm từ “quyền bề mặt” đã được quy định về nguyên tắc tại Bộ luật Dân sự và quy định cụ thể hơn để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Việc cụ thể hóa quyền bề mặt trong Luật Đất đai (sửa đổi) cũng giúp tháo gỡ vướng mắc cho các trường hợp cá nhân, tổ chức có nhu cầu trả tiền để sử dụng đất trên không (xây công trình trên khoảng không gian phía trên bề mặt đất) hoặc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm...

Ngoài ra, Điều 207 dự thảo Luật quy định “Đối với phạm vi ngoài phần không gian sử dụng đất đã xác định cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất gắn với phần không gian đó cho người sử dụng đất khác có nhu cầu để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không...”. Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, cách tiếp cận “giao đất, cho thuê đất gắn với phần không gian đó cho người sử dụng đất khác có nhu cầu để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không” sẽ dẫn đến trên cùng một khu đất có hai hoặc nhiều chủ thể cùng có quyền sử dụng đất. Do đó kiến nghị cơ quan soạn thảo thay đổi cách tiếp cận theo hướng “một chủ thể có quyền sử dụng đất, những chủ thể khác chỉ có quyền bề mặt đối với thửa đất” để đảm bảo tính khoa học, chặt chẽ.

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh, Điều 207 dự thảo Luật chỉ quy định về thuê phần đất ngầm, đất trên không để xây dựng công trình mà không có quy định thuê đất ngầm, đất trên không cho mục đích khác, bao gồm thăm dò, khai thác khoáng sản. Như vậy, dự thảo chưa thực sự thể chế hóa đầy đủ nhiệm vụ, giải pháp mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra. Do đó, cách tiếp cận theo hướng quyền bề mặt sẽ giải quyết vướng mắc trên bởi Bộ luật Dân sự quy định “Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác...”.

Từ những phân tích trên, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, chủ thể quyền bề mặt có quyền năng rộng hơn, bao gồm sử dụng khoảng không gian trong lòng đất để thăm dò, khai thác khoáng sản, không giới hạn ở mục đích xây dựng công trình ngầm./.

Minh Thành