Tránh rủi ro trong mua, bán nhà đất

Bị cáo Ngô Đức Thuận (bìa trái) trong một phiên tòa xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh. Ảnh: T.Tâm

Bị lừa khi mua bán nhà, đất

Trên thực tế, các hành vi lừa đảo trong mua bán, nhất là liên quan đến đất đai hiện nay diễn ra khá phổ biến. Trong đó, nhiều nạn nhân chỉ vì ham của rẻ, cả tin vào lời “có cánh” của các đối tượng nên “sập bẫy”.

Đơn cử như, Viện Kiểm sát nhân dân (VKSND) tỉnh đã truy tố bị can Ngô Đức Thuận (26 tuổi, ngụ xã Xuân Trường, huyện Xuân Lộc) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Cáo trạng của VKSND tỉnh xác định, để có tiền tiêu xài, Thuận đã đặt cọc 70 triệu đồng để mua 3 thửa đất: 260, 261 và 237, tờ bản đồ 26, xã Xuân Trường (huyện Xuân Lộc). Sau đó, Thuận đã dùng các giấy đặt cọc để rao bán các thửa đất này trên mạng xã hội. Ngày 5-6-2022, Thuận đã bán cho anh T.L. (35 tuổi, ngụ huyện Cẩm Mỹ) 3 thửa đất nói trên với giá hơn 1,8 tỷ đồng (đã đặt cọc 1,2 tỷ đồng).

Luật sư VŨ VĂN TĂNG, Đoàn Luật sư Đồng Nai, cho hay theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi bổ sung năm 2017), người nào chiếm đoạt tài sản của người khác từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng thì bị phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm; phạm tội có tổ chức, chuyên nghiệp và chiếm đoạt tiền từ 50 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng… thì bị phạt tù từ 2-7 năm; chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 500 triệu đồng trở lên có thể bị xử mức án lên đến chung thân.

Cũng với 3 thửa đất trên, vào ngày 7-6-2022, Thuận đem bán cho ông T.T. (43 tuổi, ngụ huyện Xuân Lộc) với giá 2,1 tỷ đồng và đã đặt cọc 300 triệu đồng. Thuận còn đem bán thửa đất trên cho các bị hại khác với tổng số tiền chiếm đoạt là 1,7 tỷ đồng.

Cũng có những bị cáo phải lãnh mức án nặng vì hành vi lừa dối đem bán tài sản không phải của mình cho người khác để chiếm đoạt tiền. Điển hình như ngày 2-4, Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh đã tuyên phạt bị cáo Nhỉn Sám Múi (71 tuổi, ngụ phường Long Bình Tân, thành phố Biên Hòa) 7 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo bản án của TAND tỉnh, vào ngày 13-10-2020, tại phường Tam Hòa (thành phố Biên Hòa), Múi có thủ đoạn gian dối ký giấy bán thửa đất số 67, tờ bản đồ số 42 (diện tích hơn 9 ngàn m2 tại phường An Hòa, thành phố Biên Hòa) cho anh V.L. (32 tuổi, ngụ thành phố Biên Hòa). Thửa đất này Múi không có quyền quản lý và sử dụng (do Công ty TNHH Thương mại Đ.T. quản lý sử dụng). Nhưng vì muốn có tiền, để tạo lòng tin, Múi nói dối với anh V.L. đây là thửa đất của mình và đưa ra một giấy biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất một thửa đất khác (thửa đất này Múi đã bán cho người khác) để anh L. tin tưởng. Sau khi ký hợp đồng, anh L. đã trả cho Múi 2 tỷ đồng.

Cẩn trọng trong mua - bán tài sản

Theo đại diện VKSND tỉnh, các vụ án liên quan đến thủ đoạn một thửa đất, căn nhà bán cho nhiều người ngay từ đầu đều có yếu tố là các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, quá trình xem xét, đánh giá chứng cứ của vụ án, nếu xác định ý thức chiếm đoạt tài sản của đối tượng là cố tình lừa dối bán cùng một thửa đất cho nhiều người hoặc lừa bán tài sản không phải của mình đều bị truy tố về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Để thực hiện được hành vi này thì việc giao dịch của đôi bên chỉ thực hiện được thông qua hoạt động mua bán tài sản bằng giấy tay hoặc làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng không được công chứng, chứng thực. Các đối tượng lừa đảo này thường rất tinh vi, xảo quyệt, dùng lời nói khéo léo để đánh vào lòng tham hoặc sự tin cậy của người khác và tìm mọi cách để dẫn dắt người mua tài sản thực hiện giao dịch không đúng trình tự, thủ tục.

Trong một số vụ án thì các đối tượng phải chịu trách nhiệm hình sự tương xứng với mức độ, hành vi đã gây ra. Tuy nhiên, cũng có những vụ việc rất khó xử lý hình sự và cơ quan chức năng nhận định việc mua bán hai bên chỉ là tranh chấp dân sự. Bởi lẽ, có nhiều vụ việc khi mua bán tài sản thì có yếu tố do lỗi của chính người mua. Người mua vì ham rẻ hoặc tin tưởng đối tượng mà không tìm hiểu rõ tình trạng pháp lý của đất đai; dễ dàng đưa tiền cho người bán mà không thực hiện việc mua bán theo đúng trình tự, thủ tục pháp lý.

“Thậm chí, có những trường hợp người mua biết rõ thửa đất không có pháp lý rõ ràng, chưa có giấy tờ; giấy tờ đang thế chấp ngân hàng hoặc đứng tên người khác nhưng vẫn đồng ý mua vì “ham của rẻ’’. Người mua cũng đã tạo điều kiện cho người bán thực hiện hành vi chiếm đoạt tài sản. Do đó, để xử lý hình sự về hành vi một tài sản bán cho nhiều người thì cơ quan chức năng phải chứng minh được các yếu tố như: có hành vi chiếm đoạt, có thủ đoạn gian dối và có ý thức chiếm đoạt tài sản” - một cán bộ VKSND tỉnh cho hay.

Theo VKSND tỉnh, mỗi người dân khi thực hiện việc mua bán phải tìm hiểu kỹ nguồn gốc và tình trạng sử dụng tài sản muốn mua; khi giao dịch phải thực hiện đúng các thủ tục, trình tự pháp luật quy định; khi mua bán tài sản có giá trị, nhất là nhà đất thì cần làm công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bởi khi ấy các giao dịch sẽ được lưu trữ trên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng. Từ đó, có thể kịp thời ngăn chặn các giao dịch không đủ điều kiện mua bán.

Tố Tâm