Trái phiếu bất động sản đã qua thời kỳ khó khăn nhất?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 là 121.100 tỷ đồng - cao nhất trong vòng 5 năm qua. Mặc dù được nhận định tiếp tục là một năm đầy thách thức, tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng thời điểm khó khăn nhất của trái phiếu bất động sản đã qua, khi Nhà nước đã có những tháo gỡ kịp thời về chính sách, các doanh nghiệp và nhà đầu tư đã có tiếng nói chung, giảm bớt áp lực phải thanh toán hay mua lại trước hạn.

Thông tin mới nhất từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, chủ đầu tư dự án One Central HCM - dự án có vị trí đắc địa nằm ngay trung tâm quận 1, TP Hồ Chí Minh đã gia hạn thành công 10 lô trái phiếu trị giá 10.000 tỷ đồng thêm 1-2 năm, với mức lãi suất được giảm từ hơn 11% xuống còn 8%/năm.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, việc các nhà đầu tư cũng như các tổ chức phát hành đàm phán, thương lượng được với nhau để có thể gia hạn hoặc cấu trúc lại nợ trái phiếu là giải pháp hiệu quả nhất, tạo dư địa để thị trường tiến triển theo hướng tích cực hơn.

Theo đó, việc gia hạn thời gian trả nợ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi, sớm thu hồi vốn, thanh toán các khoản nợ. Về cơ bản, đây chỉ là việc chuyển nghĩa vụ thanh toán nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác.

TS Cấn Văn Lực nhận định, từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản có 5 trợ lực đáng kể để phục hồi.

Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 là 121.100 tỷ đồng – cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Đó là kinh tế vĩ mô tiếp tục được dự báo ổn định. Việc quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng đang được Nhà nước quan tâm thực hiện. Hành lang pháp lý bất động sản dần hoàn thiện khi Luật Đất đai năm 2024 đã được thông qua đã tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới. Đặc biệt, việc chú trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền để thúc đẩy thanh khoản giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Ngoài ra, theo ông Lực, yếu tố khác giúp thị trường trái phiếu bất động sản tích cực hơn là mặt bằng lãi suất đang xuống thấp, thanh khoản ngân hàng dồi dào. Doanh nghiệp đã giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dần được khai thông.

Vì thế, ông Lực dự báo sự hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn từ đầu quý II/2024 khi các chính sách hỗ trợ ngấm sâu hơn, các vụ việc về tài chính sẽ được giải quyết; các sắc luật mới bắt đầu đi vào soạn thảo, triển khai; thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã qua giai đoạn khó khăn nhất…

Đồng tình, bà Nguyễn Thị Tuyết Hồng, Giám đốc, Trưởng bộ phận đầu tư trái phiếu - Dragon Capital Việt Nam, cho biết hiện giờ, nợ ngân hàng, lãi suất thấp hơn rất nhiều, từ đó tạo nền tảng cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ giảm đi gánh nặng đối với các khoản nợ mà họ đang có.

“Với mặt bằng lãi suất tiết kiệm ngân hàng đã xuống rất thấp như hiện nay, lãi suất phát hành của trái phiếu doanh nghiệp đang trở nên hấp dẫn hơn. Đây là động lực giúp gia tăng kỳ vọng về việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy mạnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2024”, chuyên gia này nói.

Các thành viên thị trường cũng nhận định thời điểm khó khăn về đáo hạn trái phiếu đã qua nhờ những chính sách tháo gỡ khó khăn của Nhà nước và vấn đề pháp luật để cho các dự án khởi động lại. Bằng chứng là nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu huy động vốn để tiếp tục tái khởi động các dự án thông qua hình thức vay vốn ngân hàng, huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Điển hình là Novaland, Đất Xanh Group, TTC Land…

Tuy vậy, các chuyên gia nhận định khó khăn vẫn còn đó khi tỷ lệ đáo hạn trái phiếu rất cao, đồng thời thị trường bất động sản dự báo vẫn chưa thể phục hồi hoàn toàn. Do đó, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Đồng thời, cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là “khoảng lặng” giúp nhà đầu tư ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Thực tế, gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đang nỗ lực giảm nợ bằng cách cơ cấu lại đầu tư, bán chuyển nhượng dự án, thậm chí bán lỗ để có nguồn vốn xử lý nợ. Các chuyên gia dự báo, trong năm nay, việc tái cấu trúc này sẽ được doanh nghiệp tiếp tục được thực hiện một cách mạnh mẽ hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh chia sẻ: "Tất cả doanh nghiệp bất động sản này đều chống chịu và vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Tất cả doanh nghiệp đều đang nỗ lực để tái cấu trúc lại doanh nghiệp, coi việc tái cấu trúc doanh nghiệp là công việc thường xuyên, tái cơ cấu lại đầu tư, tái cơ cấu lại sản phẩm để chuyển hướng sản phẩm về nhu cầu thực".

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...) hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Các chuyên gia Công ty Chứng khoán MB (MBS) nhận định, hoạt động M&A dự án sẽ sôi động hơn trong năm nay, qua đó cung cấp nguồn vốn đáng kể cho thị trường địa ốc. Lý do là bởi, sau thời gian dài khó khăn, nguồn lực tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cạn kiệt, nên việc bán bớt dự án là cần thiết để có nguồn thu duy trì hoạt động và đây là cơ hội để các nhà đầu tư thu gom được tài sản giá tốt, đặc biệt là các nhà đầu tư ngoại. Ngoài ra, lãi suất ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản tại Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung - cầu gặp nhau và hoạt động M&A dự án sẽ “nóng” hơn.

Thanh Hoa