TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU CƠ CHẾ XÂY DỰNG VÀ CÔNG BỐ GIÁ ĐẤT ĐẢM BẢO PHÙ HỢP HƠN VỚI THAY ĐỔI TRONG THỰC TIỄN

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV xem xét, cho ý kiến lần hai tại kỳ họp thứ 5 (5/2023)

Trên cơ sở ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4, ý kiến góp ý của Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ý kiến của Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (ngày 06 -07/4/2023), Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp các cơ quan có liên quan hoàn thiện Báo cáo Tổng hợp ý kiến của Nhân dân, Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến Nhân dân, Báo cáo Đánh giá tác động bổ sung đối với những nội dung mới và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1,2 chương XVI), bố sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.

Một trong những giải pháp cơ bản để hoàn thiện cơ chế và chính sách tài chính đất đai là bỏ khung giá đất và áp dụng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 24/4/2023, định hướng này được cụ thể hóa tại Điều 154. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (tại bản dự thảo lần trước là Điều 153. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và Điều 155. Bảng giá đất (tại bản dự thảo lần trước là Điều 153). Quy định tại Điều 153. Mục 2.Về giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được quy định tại bản dự thảo lần trước được thay bằng Mục 2. Căn cứ xác định giá đất tại Điều 154 trong bản dự thảo mới.

Theo đó, giá đất được xác định dựa vào mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào theo các phương pháp định giá đất, quy định của pháp luật và các yếu tố ảnh hưởng khác. Bản dự thảo lần này cũng đã quy định về các thông tin đầu vào được sử dụng để xác định giá đất theo các phương pháp định giá.

TS.Trương Văn Phước, Nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia

Theo đánh giá của TS.Trương Văn Phước, Nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, về cơ bản việc điều chỉnh này là phù hợp vì nguyên tắc cơ bản để hình thành giá thị trường là thị trường phải có các giao dịch sòng phẳng, các thông tin giao dịch được công khai, minh bạch. Tại những nơi có các giao dịch thường xuyên, thông tin được công khai, minh bạch thì việc xác định giá đất sẽ có những thuận lợi và khó khăn riêng, khác với những nơi ít có giao dịch, thông tin thiếu rõ ràng, không cập nhật. Tuy nhiên, vấn đề cần phân tích và hoàn thiện thêm ở đây là khi đã thống nhất áp dụng phương pháp định giá thoe thị trường thì bảng giá đất cũng cần phải có tính cập nhật hơn, phản ánh kịp thời hơn những biến động của giá đất. Tại những nơi ít có giao dịch, giá đất ít thay đổi hoặc có thay đổi nhưng không đáng kể hoặc mang tính chất ngắn hạn thì việc xây dựng và công bố giá đất định kỳ hàng năm là phù hợp. Nhưng tại những nơi có giao dịch thường xuyên, và trong một năm có những sự kiện xảy ra làm thay đổi căn bản giá đất trong dài hạn thì việc phải kịp thời điều chỉnh và công bố giá đất mới là cần thiết.

TS.Trương Văn Phước kiến nghị, để bảo đảm nguyên tắc giá thị trường thì cần phải tiếp tục nghiên cứu cơ chế xây dựng và công bố giá đất cho phù hợp hơn với thay dổi trong thực tiễn.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam

Nêu quan điểm về nội dung này, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho rằng, đây là chính sách mới có mức độ ảnh hưởng lớn nên cần được nghiên cứu, triển khai có lộ trình. Theo đó, có thể là thực hiện thí điểm song song với phương pháp xây dựng bảng giá truyền thống với quy mô nhỏ, tổ chức nghiệm thu, đánh giá so sánh với phương pháp truyền thống trước khi áp dụng trên diện rộng.

Theo ông Ngô Gia Cường, quy định của Bảng giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xác định rõ mức độ phức tạp hiện nay chính là từ số liệu thô, xử lý thông tin đầu vào từ thị trường để có lộ trình thích hợp chứ không quá tin cậy hoàn toàn vào các phương pháp định giá của các nước trên thế giới đã thực hiện do có sự khác biệt về tập quán thương mại. Việc xác định giá đất hàng loạt theo tuyến, vùng trong Bảng giá đất phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật khoa học biện chứng để lượng hóa giá trị của các yếu tố hình thành giá bất động sản một cách tin cậy, có thể kiểm chứng, khách quan trong khi phải phụ thuộc rất nhiều vào tập quán hình thành từ lâu của thị trường bất động sản tại Việt Nam do các chính sách không phù hợp như khung giá, cách áp giá tính thuế tạo ra tình trạng giao dịch 2 giá, mà muốn thay đổi theo hướng tích cực, hữu dụng đòi hỏi phải có thời gian.

“Yếu tố quyết định đến mức độ tin cậy của các hình thức định giá đất đều phụ thuộc vào thông tin đầu vào tức là khả năng thu thập giá chuyển nhượng chính xác và khả năng phân tích từ nguồn thông tin này để chiết trừ ra giá đất không bao gồm tài sản trên đất”, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Ngô Gia Cường cũng lưu ý, Dự thảo Luật cần nghiên cứu trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm hiện nay, khi xác định lần đầu theo giá đất cụ thể thường rất cao so với Bảng giá đất, nhưng khi hết chu kỳ đầu 5 năm lại tính theo Bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh. Đây là bất cập không có hướng giải quyết, đề nghị nghiên cứu đưa vào Luật sửa đổi./.

Lê Anh