Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ bùng nổ trong năm 2022?

Bùng nổ bất động sản công nghiệp khu vực miền Bắc và miềm Nam

Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho hay, tính đến thời điểm hiện tại, khu vực miền Bắc đang có khoảng 63,5 nghìn ha đất công nghiệp được đưa vào quy hoạch với 238 khu, cụm công nghiệp đã hoạt động và đang được xây dựng. Năm 2021 là năm đánh dấu sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp (BĐSCN) miền Bắc với tỷ lệ lấp đầy đạt mức cao và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn. Điều này được coi là sự tăng trưởng tất yếu, bởi đây là khu vực đang tập trung những tỉnh thành thu hút lượng vốn FDI hàng đầu cả nước như: Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh...

Dựa theo quy mô diện tích quy hoạch, khu công nghiệp (KCN) Hải Hà, Quảng Ninh đang là khu vực công nghiệp có diện tích lớn nhất khu vực với 4.988 ha, tương ứng với mức thị phần 7,91% trên thị trường. Như vậy, trong tương lai đây có thể sẽ là khu vực công nghiệp trọng điểm tại Quảng Ninh do sở hữu nguồn cung rất lớn, đáp ứng được nhu cầu cao trên thị trường.

Đứng thứ hai là KCN Đầm Nhà Mạc, KCN này cũng thuộc địa bàn tỉnh Quảng Ninh với diện tích đạt 3.710 ha, tương ứng với mức thị phần 5,88%. Theo sau đó là KCN Lý Thường Kiệt thuộc địa bàn tỉnh Hưng Yên với diện tích 1.988 ha. Đối với các KCN còn lại có mức thị phần nhỏ hơn, chỉ khoảng 1 - 2%, đây cũng đều là các KCN lớn có quy mô lớn từ 750 tới gần 1.700 ha.

Căn cứ theo các số liệu thị phần trên thị trường BĐSCN miền Bắc, tính tới thời điểm hiện tại thì thị trường hiện nay tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông Bắc Bộ, trong đó nổi bật là tỉnh Quảng Ninh với quy mô diện tích đạt 11,3 nghìn ha, tương đương với 18% quy mô tại khu vực.

Ngoài ra, 5 tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Hà Nội) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Điều này cho thấy, thị trường BĐSCN tại các tỉnh gần và ven biển, cũng như khu vực trung tâm sẽ được chú trọng phát triển, có nhu cầu cao hơn và thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn trong năm 2022, do những khu vực này có tuyến giao thông phát triển và thuận lợi cho việc vận chuyển nguyên vật liệu, hàng hóa trong quá trình sản xuất.

Biểu đồ: Thị phần BĐSCN tại khu vực miền Bắc theo tỉnh thành năm 2020. Nguồn: BCT

Cùng với thị trường BĐSCN miền Bắc, khu vực miền Nam cũng có sự cạnh tranh cao mặc dù năm qua chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Trong thị trường này, KCN Năm Căn, Cà Mau hiện đang là khu công nghiệp có diện tích quy hoạch lớn nhất với quy mô diện tích đạt 11.000 ha tương đương với mức thị phần 9,88% trên thị trường. Do vậy KCN Năm Căn sẽ là một trong những bước khởi đầu trên thị trường của tỉnh Cà Mau với quy mô diện tích cực lớn đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, BĐSCN tại các tỉnh thành thuộc khu vực miền Nam, có thể thấy Bình Dương đang là khu vực tập trung nhiều diện tích BĐSCN nhất trong khu vực với quy mô thị phần lên đến 13%, tương đương với quy mô 14,5 nghìn ha. Trên thực tế, đây cũng là tỉnh đứng thứ 3 về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, là khu vực có mật độ khu công nghiệp lớn và có tỉ lệ lấp đầy cao nhất cả nước đạt mức 99%.

Năm tỉnh thành có mức độ tập trung cao nhất (gồm Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cà Mau, Đồng Nai và Long An) chiếm hơn 50% tổng thị phần trên thị trường. Như vậy, ngoại trừ Cà Mau thì 4 tỉnh còn lại đều là những khu vực có vị trí địa lý gần với TP. Hồ Chí Minh, các vị trí này đều phù hợp với các doanh nghiệp sản xuất do sẽ giảm được chi phí vận chuyển hàng hóa từ và tới Hồ Chí Minh.

Có thể thấy cấu trúc thị trường BĐSCN tại miền Nam và miền Bắc có sự tương đồng rất lớn. Thị trường miền Nam hiện đang có mức độ cạnh tranh rất cao và gay gắt, khu công nghiệp có quy mô lớn nhất chỉ chiếm chưa tới 10% nguồn cung trên thị trường, top 3 KCN chiếm khoảng 10% và top 5 chiếm ở ngưỡng 20%. Do vậy, thị trường BĐSCN tại miền Nam đang có mức cạnh tranh vô cùng cao, chưa có doanh nghiệp nào chiếm lĩnh thị trường và thị phần được phân bổ khá đồng đều giữa các khu công nghiệp.

Cần sự định hướng phát triển của Nhà nước

Cục Cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, BĐSCN nằm trong các KCN, cụm công nghiệp được nhà nước cấp phép thành lập.

Thị trường BĐSCN thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên, cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.

Vì vậy khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐSCN, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.

Hiện nay thị trường BĐSCN nói riêng và thị trường BĐS nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả. Vì vậy sự can thiệp của Nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.

Sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường BĐSCN trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do vậy, để đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.

Sự can thiệp của Nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ, Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản. Đó là những điều kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác; tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư./.