Sắp lên quận, giá chung cư tại Đông Anh biến động ra sao?

Nằm ở phía Bắc Hà Nội, Đông Anh là một huyện ngoại thành đang có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ của thủ đô. Quá trình đô thị hóa này mới chỉ bắt đầu trong thời gian gần đây nên huyện vùng ven này cũng sở hữu khá ít dự án chung cư.

Do vị trí xa trung tâm, thị trường chung cư ở Đông Anh chưa thực sự thu hút cư dân. Phần lớn người mua căn hộ tại đây là những người làm việc trên địa bàn huyện hoặc làm việc ở các quận phía Bắc Hà Nội. Điều này có nghĩa quy mô dân số của vùng chưa quá lớn, do đó, không khó hiểu khi cả thị trường Đông Anh chỉ có khoảng 3 dự án chung cư.

So với các giai đoạn mở bán đầu, giá căn hộ các dự án ở Đông Anh đã tăng trung bình khoảng 20%. Trong khi thị trường căn hộ không quá sôi nổi thì thị trường đất nền Đông Anh liên tục bị khuấy đảo bởi những cơn sốt đất, đặc biệt trong giai đoạn cao trào 2020-2021 của thị trường. Tuy nhiên, khi các cơn sốt qua đi, từ nửa cuối 2022 đến hiện tại, thị trường đất nền Đông Anh cũng rơi cảnh đóng băng, ảm đạm.

Huyện Đông Anh có rất ít dự án chung cư. Ảnh BĐS.

Mới đây nhất, Hà Nội trình đề án đưa Đông Anh lên quận vào quý IV/2023. Trong đó, cơ sở hạ tầng giao thông được đặc biệt chú trọng đầu tư. Đông Anh cũng nổi lên như một điển hình về sự bứt phá hạ tầng mạnh mẽ thời gian qua với hàng loạt tuyến giao thông huyết mạch kết nối thông suốt với các tỉnh phía Bắc, vùng Đông Bắc và khu vực trung tâm thủ đô như đường cao tốc Thăng Long – Nội Bài (đường Võ Văn Kiệt), đường cao tốc Nhật Tân – Nội Bài (đường Võ Nguyên Giáp), Quốc lộ 5 kéo dài gồm đường Trường Sa và đường Hoàng Sa, Quốc lộ 3, Quốc lộ 3 mới (đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên), đường 23B, Quốc lộ 23A… được hoàn thiện. Các cây cầu Thăng Long, cầu Nhật Tân và cầu Đông Trù cũng rút ngắn khoảng cách từ Đông Anh sang trung tâm Hà Nội.

Dù là huyện có rất ít dự án chung cư nhưng với đề án lên quận và những bứt tốc mạnh mẽ của công trình giao thông, cùng với sự suy kiệt của quỹ đất trung tâm và quá trình đô thị hóa lan tỏa mạnh mẽ đến vùng ven, thì trong tương lai, Đông Anh tất yếu sẽ trở thành vùng an cư mới của người dân thủ đô. Thị trường chung cư Đông Anh được dự báo sẽ sôi nổi hơn trong thời gian tới.

Do đó, số lượng dự án chung cư tại Đông Anh vô cùng ít ỏi, chỉ bằng một phần rất nhỏ so với các huyện ngoại thành cũng chưa lên quận và bị bỏ xa về số lượng so với các quận nội thành. Hiện Đông Anh có 3 dự án căn hộ đang được rao bán với mức giá "khá mềm". Cụ thể: Thăng Long Green City - Lô CT3 CT4 Khu đô thị mới Kim Chung, Xã Kim Chung, Đông Anh (23 triệu đồng/m2), Intracom Riverside - Xã Vĩnh Ngọc, Đông Anh (31 triệu đồng/m2), Eurowindow River Park - Đường 5 kéo dài (Trường Sa), xã Đông Hội, Đông Anh (26 triệu đồng/m2).

Giá chung cư huyện Đông Anh thuộc top rẻ nhất tại Hà Nội. Trong khi mặt bằng giá căn hộ Hà Nội ở các dự án nội thành đang mở bán có mức giá từ 50-70 triệu đồng/m2, giá thứ cấp các dự án cũ khu vực nội đô cũng đang được chào bán phổ biến từ 40-50 triệu đồng/m2 thì các dự án căn hộ ở Đông Anh, dù là dự án cũ đã đi vào vận hành nhiều năm hay dự án đang có nguồn hàng mới trên thị trường, giá bán chỉ dao động từ 23-31 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại Đông Anh biến động ra sao?

Huyện Đông Anh tổ chức đấu giá hàng chục lô đất trong tháng 4 vừa qua. Cụ thể là đấu giá quyền sử dụng đất đối với 22 thửa đất ở thuộc khu đất X6, thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. Các thửa đất có diện tích từ 90 m2/thửa đến 154 m2/thửa với giá khởi điểm từ 30,3 triệu đồng/m2 đến 33,3 triệu đồng/m2.

Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt vừa ra thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đông Anh . Cụ thể là quyền sử dụng 20 thửa đất để xây dựng nhà ở tại X8 thôn Hà Phong, xã Liên Hà, huyện Đông Anh (đợt 1 + đợt 2). Các thửa đất có diện tích từ 90 đến 129 m2/thửa đất với giá khởi điểm từ 20,8 đến 25,3 triệu đồng/m2...

Đông Anh là một trong những huyện vùng ven Hà Nội thu ngân sách từ đấu giá cao nhất trong năm vừa qua. Theo UBND huyện Đông Anh (Hà Nội), tính đến giữa tháng 11/2022, địa phương này đã tổ chức thành công 21 phiên đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 36.401 m2 (tương ứng 324 thửa), thu về cho ngân sách nhà nước của huyện gần 1.800 tỷ đồng. Đông Anh là địa phương dẫn đầu thành phố Hà Nội về số thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do thị trường bất động sản hiện vẫn còn "đóng băng" nên việc đấu giá đất tại nhiều địa phương ế khách. Tính từ đầu năm 2023 đến nay, huyện Động Anh cũng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hơn 110 thửa đất, khởi điểm trên 30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, 25 thửa đất ở thuộc khu đất X6, thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà, huyện Đông Anh, TP Hà Nội, có diện tích từ 90 m2/thửa đến 144,08 m2/thửa, có mức giá khởi điểm từ 30,3 triệu đồng/m2 đến 33,3 triệu đồng/m2 đã tổ chức đấu giá hơn 3 lần nhưng không thành công.

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đông Anh (Hà Nội), 3 tháng đầu năm cũng chi thu được 135 tỷ đồng trên số thu 1.600 tỷ được giao. Mặc dù đều nhận định, đấu giá ế ẩm là do giá cao nhưng vẫn không thể điều chỉnh được do rào cản về cách xác định giá khởi điểm hiện nay.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với thị trường đất nền Đông Anh – một thị trường nặng tính đầu cơ ghi nhận xu hướng giảm giá vẫn đang tiếp tục. Cụ thể, đất ở Nguyên Khê chỉ cách trục Nhật Tân – Nội Bài hơn 100 m, từ mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 của tháng 11/2022 (là mức giá đã giảm so với nhiều tháng trước đó) thì sau Tết Nguyên đán, có chủ đất cần tiền chỉ chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2.

Đất trục chính kinh doanh Hải Bối cũng từ mức 60-65 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 11/2022 (mức giá đã giảm) thì đến tháng 3 năm nay, một số mảnh được chào giá 50-55 triệu đồng/m2. Vị trí mặt đường kinh doanh ở Võng La cũng giảm khoảng 3-7 giá so với cuối năm ngoái khi giá hiện tại dao động từ 37-42 triệu đồng/m2. Đất kinh doanh Vĩnh Ngọc từ mức giá 130-150 triệu đồng/m2, nay có một số mảnh được rao bán từ 110-115 triệu đồng/m2. Các mảnh đất nằm sâu trong làng ở Xuân Nộn, Vân Nội, Hải Bối, Cổ Loa, Uy Nỗ, Mai Lâm, giá cũng giảm từ 5 đến 10 triệu đồng/m2.