'Nóng lòng' chờ phương pháp định giá đất

Định giá đất là một trong những vướng mắc lớn nhất trong quản lý đất đai thời gian qua. Ảnh minh họa: B.MAI

Đây cũng là “mấu chốt” để dự án được triển khai thông suốt, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

* Mấu chốt trong quản lý đất đai

Cuối tháng 10 vừa qua, Chính phủ tổ chức hội nghị trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5- 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (gọi tắt Nghị định số 44) và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3-4-2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Tại hội nghị này, nhiều ý kiến cho rằng, vướng mắc trong áp dụng phương pháp ĐGĐ đang làm trì hoãn các dự án, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, giải ngân vốn đầu tư công, thu ngân sách.

Tham gia ý kiến tại hội nghị, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương Mai Hùng Dũng cho rằng, Bình Dương và các tỉnh, thành phía Nam đang vướng khâu ĐGĐ. Tỉnh không thể áp dụng chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư thông qua giá đất. Bên cạnh đó, việc xác định trường hợp, điều kiện để áp dụng phương pháp ĐGĐ cũng khó thực hiện. Ông Hùng kiến nghị cần có quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh để công tác ĐGĐ đối với từng loại dự án bảo đảm tính thống nhất chung cho cả nước hoặc theo vùng. Xem xét nâng hệ số điều chỉnh giá đất tăng 3-4 lần so với hiện tại.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu chia sẻ, nhiều dự án bất động sản cả nước đang bị ách tắc vì không biết áp dụng phương pháp ĐGĐ nào, mỗi phương pháp cho ra một kết quả khác nhau. Điều này khiến doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không được giao đất, không được cấp sổ đỏ, không thực hiện được các giao dịch tài chính. Kinh tế địa phương bị ảnh hưởng do thu hút đầu tư, triển khai dự án không đạt kỳ vọng. Ông Châu kiến nghị nhanh chóng sửa đổi các quy định bất hợp lý để khơi thông nguồn lực đất đai.

Tại Đồng Nai, từ năm 2022 đến nay, tỉnh gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm, thuê đơn vị tư vấn ĐGĐ. Vì điều này, nhiều dự án phải đóng tiền thuế đất, thuê đất, thu hồi đất bị chậm tiến độ. Từ tháng 7-2023, khi tỉnh thực hiện ủy quyền ĐGĐ về cho cấp huyện lại càng khó khăn hơn, chưa có dự án nào do cấp huyện thẩm định, quyết định giá đất.

Phó giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Ngọc Thường cho rằng, ngoài những khó khăn như các địa phương, 2 năm qua, rất ít đơn vị tham gia tư vấn ĐGĐ cho tỉnh. Có đơn vị đăng ký, được tỉnh xác nhận đủ điều kiện nhưng chỉ nhận một số dự án.

Từ thực tế này, tỉnh kiến nghị sớm có quy định cụ thể các phương pháp ĐGĐ, trường hợp và điều kiện áp dụng. Bổ sung trách nhiệm của đơn vị tư vấn, người sử dụng đất, cơ quan TN-MT, hội đồng thẩm định và tổ chuyên viên giúp việc cho hội đồng, cơ quan cung cấp thông tin, UBND cấp có thẩm quyền quyết giá đất khi tham gia ĐGĐ cụ thể.

* Hoàn thiện và đồng bộ chính sách về đất đai

Nghị định số 44 áp dụng từ năm 2014 đến nay quy định 5 phương pháp ĐGĐ là: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Gần đây, nhiều quy định mới được ban hành, Luật Đất đai sửa đổi dẫn đến việc áp dụng các phương pháp này nảy sinh những bất cập, rủi ro.

Để tháo gỡ vướng mắc này, đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực cho sự phát triển kinh tế - xã hội, từ tháng 4-2023 đến nay, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo sửa đổi quy định. Trong công điện mới nhất ngày 13-10-2023, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ TN-MT trước ngày 25-10-2023 trình Chính phủ xem xét, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 theo hướng khoa học, sát thực tiễn, đơn giản hóa thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian, quy định rõ ràng, dễ hiểu, thuận lợi cho người thực hiện và không gây thất thoát ngân sách nhà nước khi thực hiện ĐGĐ, không để tham nhũng, tiêu cực và không để sợ sai, sợ trách nhiệm, không dám làm.

Trong cuộc họp trực tuyến với các địa phương ngày 30-10 vừa qua, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, ĐGĐ là vướng mắc lớn nhất trong quản lý đất đai hiện nay, ảnh hưởng đến triển khai các dự án đầu tư.

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ TN-MT đã dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44 với 4 phương pháp ĐGĐ là: So sánh, thu thập, thặng dư và điều chỉnh hệ số đất. Dự thảo cơ bản hoàn thiện khái niệm, trình tự, nội dung các phương pháp ĐGĐ, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều quan điểm, ý kiến khác. Do đó, cơ quan soạn thảo tiếp thu, bổ sung, chỉnh sửa dự thảo cho phù hợp trên cơ sở thực tiễn và phương pháp luận đúng đắn. Các quy định cần chặt chẽ, cụ thể để địa phương có đủ căn cứ áp dụng.

Ban Mai