Năm 2024 thị trường bất động sản có thể phục hồi

Sáng 28/9, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện Báo cáo nghiên cứu: “Thị trường bất động sản Việt Nam – Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi” và tổ chức Diễn đàn bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”.

Diễn đàn quy tụ các chuyên gia bất động sản và kinh tế tham dự trao đổi, thảo luận sôi nổi (Ảnh: HNV)

Diễn đàn bao gồm: Phiên tham luận nhà quản lý cấp cao; Tham luận tổng quan về cơ sở phục hồi thị trường bất động sản Việt Nam từ quý 2/2024 và khuyến nghị đầu tư; Góc nhìn nhà đầu tư quốc tế về cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế để phát triển thị trường một cách lành mạnh, bền vững; Phiên đối thoại Doanh nghiệp - Chuyên gia với chủ đề Hành trình "vượt bão" và nỗ lực tái cấu trúc, phục hồi tăng trưởng của thị trường bất động sản; Tọa đàm: Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam.

Để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản hiện nay

Phát biểu khai mạc và đề dẫn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA nêu rõ, thời gian qua, trước diễn biến phức tạp và nguy cơ mất ổn định của thị trường bất động sản, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có các chỉ đạo nhằm phát triển lành mạnh và bền vững thị trường. Từ sau Đại hội V (tháng 6/2022 đến nay), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã tổ chức gần 50 hội nghị, hội thảo, tọa đàm và các chương trình xúc tiến đầu tư, làm việc trực tiếp với cộng đồng các doanh nghiệp, nhất là tại các địa phương để nắm bắt tình hình, cùng tháo gỡ khó khăn và có kiến nghị phù hợp, kịp thời cho thị trường. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thường xuyên dự họp các Bộ, ngành, các Ủy ban của Quốc hội, Chính phủ để tham gia sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, qua từng dự thảo các luật, Hiệp hội trực tiếp cùng các tập đoàn, doanh nghiệp tham gia cụ thể từng Điều, Khoản và trình văn bản kiến nghị đến Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Ủy ban của Quốc hội và Chính phủ. Đến hôm nay, nhiều nội dung đã được Bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội ghi nhận vào dự thảo 03 Luật.

Thành viên Ban tổ chức, các chuyên gia tham dự Diễn đàn (Ảnh: HNV)

Thông tin tổng quan về kinh tế vĩ mô và tác động tới thị trường bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường” hay nói cách khác đây đang là giai đoạn thanh lọc thị trường theo chiều hướng công khai, minh bạch và hiệu quả hơn. Do đó, TS Cấn văn Lực đề xuất, về cách tiếp cận của thị trường, nên nhớ rằng thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro, vì thế, cần phát triển hài hòa cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch; cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

Riêng với doanh nghiệp bất động sản, TS Lực khuyến nghị, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, bất động sản là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết đến nhiều ngành, nghề khác. “Chúng tôi quan tâm đến 3 vấn đề chính của thị trường bất động sản là cơ chế chính sách, vốn và việc thực thi. Đây là 3 vấn đề ảnh hưởng đến sự lên xuống của thị trường”.

Thông tin về Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, ông Hoàng Hải cho biết, thị trường bất động sản thiếu phân khúc này, nhà ở xã hội là giải pháp quan trọng để bổ sung nguồn cung phù hợp cũng như điều tiết thị trường. Kết quả là đã hoàn thành 41 dự án với quy mô 9.416 căn, đang tiếp tục triển khai 294 dự án, quy mô 288.499 căn.

Tại Diễn đàn, LS.TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch HĐQT CEO Group đề xuất một số nội dung để hồi phục và phát triển thị trường bất động sản, trong đó, về thể chế, cần khai thác tối ưu các sân chơi quốc tế; cho phép người nước ngoài là đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản du lịch theo quy định của pháp luật Việt Nam, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản; cân nhắc, xem xét một vài khu kinh tế ven biển để phát triển thành đặc khu kinh tế; hoàn thiện hệ thống sân bay theo hướng kết hợp đi lại với mua sắm, vui chơi, giải trí…

Dự báo thời điểm thị trường bất động sản phục hồi

Các diễn giả thảo luận tại Phiên đối thoại (Ảnh: HNV)

Tại Phiên Đối thoại Chuyên gia trong khuôn khổ Diễn đàn với sự điều phối của TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, các chuyên gia đã trao đổi tích cực và sôi nổi. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, từ quý III/2023 đến hai quý đầu của năm 2024 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng tích cực. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực nhất.

Trong khi đó, PGS.TS. Ngô Trí Long thì bày tỏ kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối quý IV/2023, theo đó, những khó khăn không thể xử lý ngày một ngày hai nên phải đến quý IV năm sau mới phục hồi rõ nét.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi, tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì mới chỉ phục hồi được khoảng 20-30%. Tới đây, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

PGS.TS. Trần Kim Chung nhìn nhận, hiện, thị trường bất động sản đang ở thời điểm cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức mà cơ hội lớn nhất là đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản.

TS. Lê Xuân Nghĩa khi phân tích thị trường lại chỉ ra hai vấn đề cần tập trung xử lý liên quan tới vấn đề quản lý điều hành thị trường cũng như tình trạng khủng hoảng phân khúc, trong đó chú ý đặc biệt tới nhà ở giá rẻ, điểm mấu chốt để thị trường bất động sản đi lên. Hơn nữa, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ, để “giải cứu” thị trường bất động sản, cần có sự vào cuộc quyết liệt và đặc biệt là thông minh của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, tại thời điểm này, thị trường đã có những chuyển biến tốt hơn. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, quý I nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, giao dịch chỉ có hơn 1.000 thì sang quý II đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Sang đến quý III, ngay 02 tháng đầu quý đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán. TS Đính dự đoán quý IV năm 2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn. Vị chuyên gia này kiến nghị Chính phủ cần quan tâm, chỉ đạo chính quyền địa phương thực hiện kiểm tra, rà soát những khó của địa phương và phối hợp sát sao với bộ ban ngành giải quyết. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần tiếp tục đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc và thực hiện phát triển nhà ở xã hội đã được đăng ký và khi gặp khó khăn cần chủ động trao đổi, trình bày với cơ quan quản lý. Các nhà đầu tư nên xem xét và chuẩn bị nguồn lực khi lãi suất đã xuống thấp, trong thời điểm phù hợp thì nên tham gia thị trường.

Công bố Báo cáo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi”

Các chuyên gia, nhà quản lý tham gia Diễn đàn (Ảnh: HNV)

Trong khuôn khổ Diễn đàn, bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam công bố Báo cáo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi”

Theo đó, dưới sự chỉ đạo của VNREA, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện Báo cáo. Trong đó, Báo cáo Tổng quan do đội ngũ chuyên gia cấp cao của VIRES trực tiếp thực hiện, thông qua phương pháp phân tích số liệu, dữ liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học và một số phương pháp chuyên ngành khác.

Báo cáo đã chỉ rõ hiện trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, với hàng loạt khó khăn và thách thức chưa từng có. Trong bối cảnh khó khăn ấy, vẫn có những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường và có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

Báo cáo cũng đưa ra dự báo về thời điểm phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ.

Đội ngũ chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, pháp lý, quy hoạch… đã có những bài viết đánh giá thực trạng thị trường, phân tích động lực và dự báo thời điểm phục hồi cũng như đưa ra một số kiến nghị, tư vấn về câu chuyện đầu tư bất động sản trong thời gian tới.

Trong quá trình thực hiện Báo cáo, đội ngũ chuyên gia đã có những nghiên cứu chuyên sâu về thực trạng và phân tích về khả năng tăng trưởng của các phân khúc trên thị trường như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản khu công nghiệp và bất động bán lẻ, văn phòng.

Cũng trong báo cáo, nhóm nghiên cứu đã đề xuất một số kiến nghị, đề xuất phục hồi nhanh và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, trong giai đoạn 2023 - 2030, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và đang trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ “đi ngang” và có xu hướng nhích dần lên (dù nhích rất chậm) sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý 2/2024.

Có thể thấy, thị trường bất động sản đã trải qua hơn 1 năm chìm trong khủng hoảng và đối mặt với những thách thức chưa từng có. Những doanh nghiệp bất động sản đang trụ vững trên thị trường đã có hành trình “tái cấu trúc” mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục. Đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Các doanh nghiệp đã nhận thức được rằng, khi và chỉ khi phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường thì mới có thể thanh khoản và duy trì được nguồn sống.

Cùng với những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp, sự đồng hành của Chính phủ và các bộ, ngành trong thời gian qua là bệ đỡ quan trọng nhất trong hành trình tìm lại đà tăng trưởng, cởi bỏ tâm lý e ngại và phục hồi niềm tin của thị trường.

Thời gian tới, các bộ, ngành địa phương cần tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu. Với những vấn đề thuộc thẩm quyền của địa phương đã rõ hoặc có thể tháo gỡ thì cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa, giải quyết dứt điểm các thủ tục pháp lý và hành chính cho doanh nghiệp. Đây là nút thắt quan trọng cần tháo gỡ để giúp doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi.

Lê Anh