Một số điểm mới về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định chung về phạm vi biện pháp bảo đảm được đăng ký và xác định cụ thể đăng ký bao gồm cả đăng ký thay đổi, xóa đăng ký và đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, nghị định này còn làm rõ hơn các trường hợp đăng ký theo thẩm quyền của văn phòng đăng ký đất đai. Ngoài ra, nghị định còn bổ sung quy định nguyên tắc đăng ký theo hướng quy định cụ thể hơn về trách nhiệm phải thực hiện của cơ quan đăng ký như thẩm quyền, nhiệm vụ, căn cứ, thủ tục và thời hạn; không làm phát sinh thủ tục khác với quy định của nghị định này; không yêu cầu nộp thêm bất cứ giấy tờ nào hoặc không yêu cầu kê khai thêm bất cứ thông tin nào mà nghị định này không quy định phải có trong hồ sơ đăng ký; không yêu cầu sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

Bên cạnh đó, nghị định còn quy định rõ việc cơ quan đăng ký không phải chịu trách nhiệm về tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm; không phải chịu trách nhiệm về thực hiện đăng ký, hủy đăng ký, khôi phục việc đăng ký đã bị hủy theo nội dung bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền, của người có thẩm quyền; không phải chịu trách nhiệm về việc đã đăng ký đối với tài sản bảo đảm là tài sản có tranh chấp hoặc tài sản thi hành án dân sự nhưng trước hoặc tại thời điểm ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào sổ đăng ký hoặc vào cơ sở dữ liệu, cơ quan đăng ký không nhận được văn bản thụ lý hoặc văn bản chứng minh việc cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết tranh chấp hoặc giải quyết thi hành án dân sự. Mặt khác, nghị định quy định việc đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo nội dung được kê khai và các giấy tờ trong hồ sơ đăng ký phù hợp với thông tin trên giấy chứng nhận, thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký. Nghị định bên cạnh việc xác định cụ thể hơn về căn cứ phát sinh, chấm dứt hiệu lực của đăng ký cũng đã bổ sung cơ chế pháp lý về xác định thời gian có hiệu lực đối kháng của biện pháp đảm bảo với người thứ 3. Hiệu lực của đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm hiệu lực của việc không công nhận kết quả đăng ký hoặc khôi phục kết quả đăng ký do việc đăng ký bị hủy; đồng thời, tách bạch giữa hiệu lực của việc xóa đăng ký với hủy đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Quy định tách bạch người yêu cầu đăng ký (đăng ký lần đầu) với người yêu cầu đăng ký thay đổi, người yêu cầu xóa đăng ký; bổ sung quy định về người đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm, về người yêu cầu cung cấp thông tin, về chi nhánh của pháp nhân thực hiện chức năng của pháp nhân trong đăng ký, về trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản thuộc doanh nghiệp tư nhân thì có thể đứng tên doanh nghiệp tư nhân hoặc chủ doanh nghiệp tư nhân…

Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng triển khai thực hiện tốt Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm. Ảnh: QUỐC KHA

Trao đổi với chúng tôi, một cán bộ của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng cho biết, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm ra đời nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biện pháp bảo đảm, góp phần đảm bảo an toàn, minh bạch về tài sản, giao dịch; đồng thời phòng tránh rủi ro pháp lý liên quan đến đăng ký biện pháp đảm bảo. Nghị định này đã quy định nhiều nội dung mới để góp phần giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của tổ chức tín dụng trong quá trình đăng ký biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, hoạt động cấp tín dụng vẫn còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, các biện pháp bảo đảm được áp dụng tương đối phổ biến để phòng ngừa và dự phòng rủi ro. Theo quy định hiện hành, biện pháp bảo đảm không phải là điều kiện bắt buộc khi cấp tín dụng, nhưng là một trong các yếu tố quan trọng để tổ chức tín dụng đánh giá, quyết định cấp tín dụng cho khách hàng. Vì vậy, các tổ chức tín dụng thường yêu cầu người vay phải có tài sản bảo đảm cho số tiền vay. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, tuy nhiên việc xác định thành viên hộ còn gặp nhiều khó khăn. Việc trích lục tàng thư một số trường hợp không có thông tin. Người nộp hồ sơ được lựa chọn giữa nộp hồ sơ trực tuyến hay trực tiếp. Tuy nhiên, có một số địa phương chạy theo chỉ tiêu, yêu cầu người dân (không biết chữ) cũng phải nộp hồ sơ trực tuyến…

Theo đồng chí Nguyễn Ngọc Đẹp - Phó trưởng Phòng Hành chính và Bổ trợ tư pháp Sở Tư pháp tỉnh Sóc Trăng, thời gian qua, sở đã tiến hành kiểm tra một số chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn tỉnh, nội dung kiểm tra bao gồm các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Qua kiểm tra, đoàn liên ngành nhận thấy các đơn vị được kiểm tra đã triển khai và thực hiện đúng các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, công tác phối hợp giữa chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, tư pháp và các tổ chức tín dụng rất nhịp nhàng, đồng bộ. Từ đó tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính tiết kiệm chi phí, thời gian...

Ngoài những quy định mới nêu trên, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm cơ bản kế thừa các quy định còn phù hợp của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Đồng thời có rà soát, sửa đổi nhiều nội dung để hoàn thiện hơn, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với các quy định mới trong nghị định này, sự minh bạch, thuận lợi hơn và thống nhất hơn về thủ tục hành chính trong thực tiễn đăng ký biện pháp đảm bảo; góp phần giảm thiểu chi phí, rủi ro pháp lý cho người dân, doanh nghiệp và quản lý nhà nước có liên quan.

KIM NGỌC