Mặt bằng trung tâm còn 'ngáo giá'?

Kể lại câu chuyện khách thuê xin trả mặt bằng vào đúng dịp cao điểm Noel năm ngoái, ông Ngô Phước Vũ, chủ căn nhà phố trên đường Lê Lợi (quận 1, TP.HCM) vẫn chưa hết thảng thốt. Bởi như thường lệ, những dịp lễ tết là cơ hội để các cửa hàng “hốt bạc”, thậm chí “bù lỗ” cho những ngày thường.

“Tuyệt vọng” vì giá thuê cao

“Việc trả mặt bằng vào đúng dịp vẫn luôn được coi là thời điểm để tăng doanh thu cho thấy sự tuyệt vọng của khách thuê. Thực tế là tôi đã giảm giá gần 20% so với 1 năm trước rồi, nhưng có thể là vì ế quá nên khách của tôi đã hành động bộc phát như vậy”, ông Vũ chia sẻ.

Cũng theo ông Vũ, kể từ năm 2022 đến nay, không ít cửa hàng đang “co rút” lại. Như khách của ông trước đó đã xin trả lại tầng 2, nay thì tiếp tục “tháo chạy” khỏi tầng trệt. Cộng thêm cửa hàng của ông, hiện tại, trên trục đường Lê Lợi có vị trí đắc địa hiện có hơn 10 mặt bằng đang treo biển cho thuê.

Nhiều mặt bằng nhà phố ế ẩm nhiều tháng, thậm chí nhiều năm vì giá quá cao (Ảnh: NĐT).

Câu chuyện của ông Vũ không phải câu chuyện cá nhân, khảo sát cho thấy sau làn sóng trả mặt bằng vào năm 2023, đến nay thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê ở khu vực trung tâm TP.HCM vẫn rất khó khăn, tỷ lệ bỏ trống cao chưa từng có, như tại các tuyến phố Ngô Đức Kế, Nguyễn Đình Chiểu, Đồng Khởi…

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Hà Nội. Như tại Hoàn Kiếm, thời gian qua, trên những con phố nổi tiếng sầm uất, nhiều cửa hàng kinh doanh liên tục treo biển trả lại mặt bằng đất vàng hoặc di dời sang nơi khác có chi phí hợp lý hơn.

Theo chuyên gia của CBRE Việt Nam, thị trường mặt bằng bán lẻ trên toàn quốc đang có sự phục hồi nhưng lại xảy ra tình trạng “lệch pha” rất lớn giữa các khu vực khác nhau.

Cụ thể, sau thời dài tăng phi mã, mặt bằng nhà phố khu vực trung tâm đang có giá thuê cao gấp 5 lần so với trung bình các khu vực khác của thành phố, tạo nên một làn sóng dịch chuyển khỏi trung tâm của các doanh nghiệp.

Chưa kể, sức mua suy giảm cũng là lý do khiến nhiều chuỗi thương hiệu không còn mặn mà với các mặt bằng “đất vàng” đắt đỏ, bởi tiền thuê chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí hoạt động của doanh nghiệp.

Khả năng lấp đầy ngày càng khó, tuy nhiên, nghịch lý là đang có rất ít chủ nhà chấp nhận giảm giá mạnh để chia sẻ với khách hàng. Minh chứng, theo thống kê của Nhà Tốt, trong nửa đầu quý I/2024, giá chào thuê bình quân một căn nhà phố để kinh doanh ở quận 1, TP.HCM là 128 triệu đồng/tháng, giảm không đáng kể so với năm 2023.

Hay như tại khu vực Phú Nhuận hay quận 7, giá chào thuê nhà mặt tiền kinh doanh cũng chỉ giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Đáng chú ý, kết quả thống kê của Nhà Tốt cũng ghi nhận nguồn cung toàn TP.HCM trên đà suy giảm từ giữa năm 2023.

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Trong khi đó, theo Cushman & Wakefield, đường Đồng Khởi (quận 1) nằm trong tốp các tuyến đường có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới. Giá thuê tại đây tương đương 350 USD/m2/tháng.

Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch COVID-19. Điều này cho thấy giá mặt bằng cho thuê vẫn tăng ở các tuyến đường đắc địa.

Bên cạnh các lý do về giá cả, sự cạnh tranh khốc liệt từ các trung tâm thương mại, đại siêu thị hiện đại với những tiện ích vượt trội cũng là một phần nguyên nhân khiến mặt bằng nhà phố ngày càng “mất giá”, không còn là ưu tiên hàng đầu của các thương hiệu lớn.

Báo cáo mới nhất của CBRE chỉ ra trong năm 2023, thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mặt bằng trung tâm thương mại mới và dự kiến năm 2024 vẫn tiếp tục sôi động với 5 dự án “khủng” tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40,000 m2). Trong khi đó, tại TP.HCM sẽ có hai trung tâm thương mại, tổng diện tích cho thuê gần 70.000 m2.

Giá thuê tại các trung tâm thương mại, đại siêu thị cũng đang rất cạnh tranh. Cụ thể, tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước.

Đặc biệt, hầu như không có diện tích bán lẻ trung tâm thương mại bỏ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố. Nhiều thương hiệu phải “xếp lốt” hoặc đặt cọc trước để có được vị trí đẹp. Điều này hoàn toàn trái ngược với làn sóng tháo chạy khỏi mặt bằng nhà phố trung tâm trong năm 2023.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy đã đến lúc giới chủ cho thuê mặt bằng cần cân nhắc đến việc chia sẻ lợi nhuận cùng khách hàng. Bên cạnh giá cả, các chủ nhà cũng cần cần hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho khách hàng.

Hưng Nguyên