Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tạo chuyển biến lớn cho thị trường bất động sản

Giải quyết vấn đề chồng lấn giữa các luật

Phân tích chuyên sâu về những điều luật sẽ tác động đến thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản mới đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Những thay đổi này giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với các luật quan trọng khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật về Quản lý, sử dụng tài sản công và các luật có liên quan khác.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở. Ảnh: TN

Với những quy định mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác liên quan đến đầu tư và đất đai. Ví dụ như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ được thực hiện phù hợp với Luật Các tổ chức tín dụng.

Vậy đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, luật mới có tác động ra sao? Chuyên gia của CBRE cho rằng, Điều 10.4 và Điều 10.5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước.

Chuyên gia này phân tích, việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Còn đối với hoạt động đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.

Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua. Tuy nhiên, quy định đặt cọc không đề cập đến vấn đề phạt cọc, do đó tỷ lệ phạt cọc sẽ được áp dụng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Do đó, bà Dương Thùy Dung cho rằng, để bảo đảm đúng tinh thần của các nhà lập pháp, quy định này cũng cần được hướng dẫn chi tiết hơn và áp dụng một thời gian trên thực tế để đánh giá hiệu quả thi hành.

Chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, tránh thất thu ngân sách

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định mới về việc chủ đầu tư dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, theo quy định pháp luật đối với đất gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh.

Quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Trước đây, việc yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình chỉ được triển khai riêng lẻ theo chính sách của từng địa phương. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư. Do đó, việc sửa đổi này hữu ích trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất quy định pháp luật.

Chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án, đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Ảnh: TN

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho phép bên mua có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Quy định mới này cũng đơn giản hóa giấy tờ, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, trong việc thực hiện đúng quy định và khách hàng có cơ sở rõ ràng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi giao dịch với chủ đầu tư.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Điều này cũng nhằm thể chế hóa nội dung tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Theo quy định mới, của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân được hành nghề môi giới miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, cá nhân không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho nhà nước.

Siết chặt điều kiện chuyển nhượng

So với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có.

Đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi việc các dự án chậm triển khai là tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam.

Văn Tuấn