Làm đúng hợp đồng đặt cọc, tránh tranh chấp

Do đó, để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, mỗi người dân khi thực hiện việc đặt cọc cần phải tìm hiểu kỹ và áp dụng pháp luật đúng quy định.

* Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Khi đặt cọc mua bán nhà đất, cần thực hiện đúng quy định về đặt cọc để tránh mất cọc hoặc đền cọc. Ảnh minh họa: Người dân thực hiện việc đặt cọc trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất. Ảnh: N.MINH

Hợp đồng đặt cọc thường được hình thành trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán, trong đó chủ yếu là giao dịch liên quan đến đất đai. Các tranh chấp thường liên quan đến việc đòi lại tiền cọc và xác định lỗi của đôi bên để xem xét có hay không việc phạt cọc.

Đa phần các vụ khiếu kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc là do một trong các bên không thực hiện đúng các cam kết nêu trong hợp đồng đặt cọc. Đơn cử như vào năm 2020, ông T.Q. và bà T.T. (cùng ngụ H.Trảng Bom) ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Sông Trầu (H.Trảng Bom) với diện tích hơn 1 ngàn m2 với giá 600 triệu đồng.

Hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc và có thỏa thuận nếu bà T. không chuyển nhượng được tài sản theo hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc là 100 triệu đồng và tiền phạt cọc 100 triệu đồng. Sau khi hết hạn hợp đồng, bà T. vẫn không chuyển giao được tài sản và không trả tiền cọc theo thỏa thuận nên ông Q. đã làm đơn khởi kiện. Đến năm 2023, TAND H.Trảng Bom đã tuyên buộc bà T. phải trả cho ông Q. 200 triệu đồng, bao gồm tiền đặt cọc và phạt cọc như thỏa thuận.

Trên thực tế, không phải tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng về việc đặt cọc và phạt cọc giữa đôi bên đều được pháp luật công nhận. Điển hình như TAND TP.Biên Hòa đã đưa ra xét xử vụ án dân sự tranh chấp giữa nguyên đơn là ông L.T. (51 tuổi, ngụ TP.HCM) và bị đơn là vợ chồng ông T.H. (52 tuổi, ngụ TP.Biên Hòa).

Theo nội dung vụ án xác định, vào năm 2019, ông H. lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất tại P.Hóa An (TP.Biên Hòa) cho ông T. và đã giao nhận tiền đặt cọc 300 triệu đồng. Theo thỏa thuận thì vào tháng 7-2019, ông H. phải giao “sổ đỏ” đã tách thửa cho ông T., nếu không giao được sổ thì bên ông H. phải bồi thường tiền đặt cọc 200 triệu đồng.

Tuy nhiên, sau một thời gian hết hạn hợp đồng đặt cọc nhưng ông H. không giao được sổ và cũng không đồng ý bồi thường tiền đặt cọc theo thỏa thuận nên ông T. đã làm đơn khởi kiện buộc ông H. phải trả tiền đã đặt cọc và số tiền bồi thường tổng cộng là 500 triệu đồng.

Trong quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu vụ án này, TAND TP.Biên Hòa xác định thửa đất giao dịch trên không đứng tên ông H. mà đứng tên của cha mẹ ông H. nên việc chuyển nhượng đất giữa ông H. và ông T. là vi phạm điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Do đó, TAND TP.Biên Hòa đã buộc ông H. phải trả lại cho nguyên đơn là ông T. số tiền đã đặt cọc là 300 triệu đồng và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về số tiền bồi thường đặt cọc 200 triệu đồng.

* Đừng để mất tài sản cọc vì thiếu hiểu biết

Theo TAND tỉnh, việc thực hiện giao dịch đặt cọc trong mua bán chủ yếu bằng tiền hoặc tài sản diễn ra khá phổ biến. Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn nhất định để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đồng thời cũng là giao dịch dân sự. Vì là giao dịch dân sự nên nó phải đảm bảo đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và cũng để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên khi không may xảy ra tranh chấp.

Theo luật sư Vũ Văn Tăng, Đoàn Luật sư tỉnh, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản, mua bán hàng hóa gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận như: số tiền đặt cọc, thời gian đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên… Khi thực hiện thì cần thống nhất giữa các bên và thông tin càng chi tiết càng tốt để tránh tranh chấp xảy ra. Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý thì hợp đồng đặt cọc nên được công chứng. Đặc biệt, cần phải xác định hợp đồng giao dịch mua bán, chuyển nhượng giữa đôi bên đảm bảo tính hợp pháp.

Do đó, theo ngành Tòa án, việc ký kết hợp đồng đặt cọc cũng đòi hỏi người dân phải tìm kiểu kỹ và đảm bảo các điều khoản, hồ sơ liên quan giao dịch mua bán phù hợp. Tránh trường hợp xảy ra tranh chấp khiến đôi bên vừa tốn thời gian, lại vừa mất tiền.

Cũng theo ngành Tòa án, không phải tất cả mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc khi xảy ra tranh chấp đều có chế tài phạt cọc. Bởi lẽ, có những trường hợp như có lỗi của hai bên hoặc trường hợp bất khả kháng, khách quan không thể thực hiện được hợp đồng thì cũng không thể thực hiện chế tài phạt cọc theo thỏa thuận của đôi bên.

Hơn nữa, hiện nay, về mặt pháp lý vẫn còn một số quan điểm giải quyết chưa thống nhất như: trường hợp cá nhân chưa phải là chủ thể có quyền sử dụng đất (chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù có căn cứ rõ ràng họ sẽ trở thành chủ sử dụng đất) nhưng lại nhận đặt cọc của một cá nhân khác để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc; việc tính lãi trên số tiền đặt cọc trong trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu, bên nhận cọc phải trả lại tiền cho bên đặt cọc cũng đang có nhiều quan điểm chưa thống nhất…

Nhật Minh