Lãi suất giảm sâu, chuyển hướng dòng tiền vào nhà cho thuê hay đất nền?

Cuối tháng 9/2023, anh Vũ Ngọc Lâm xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 1,3 tỷ đồng. Mảnh đất này trước đó 1 năm được rao bán 2,5 tỷ đồng, giá gốc 1,5 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước đến hạn thanh toán tiền vay nên phải bán gấp.

Chọn “cất tiền” vào nhà đất

Anh Lâm cho hay toàn bộ số tiền đầu tư vào mảnh đất trên được anh rút từ nhà băng, chấp nhận mất khoản lãi kỳ hạn 3 tháng. Đáng chú ý, theo anh Lâm, trước đó, vào đầu tháng 8, khi khoản tiền tiết kiệm gần 6 tỷ đồng đáo hạn, anh đã chia khoản này thành 3 phần rồi gửi lại ngân hàng kỳ hạn 3 tháng.

“3 phần có giá trị lần lượt là 1,5 tỷ, 2 tỷ và 2,5 tỷ đồng. Sở dĩ tôi chọn kỳ hạn 3 tháng là để sẵn sàng rút ra ngay khi có lô đất nào “ngon”. Giá trị các phần cũng đã được tính toán kỹ, ưu tiên của tôi là các sản phẩm có vị trí đẹp, tầm giá 1,3 - 2,5 tỷ đồng, chưa bị thổi quá cao”, anh Lâm chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư đang quyết định chuyển hướng dòng tiền sau đáo hạn ngân hàng sang nhà đất.

Tương tự, chia sẻ với Vnbusiness, anh Vũ Đình Lộc (Hà Nội), một nhà đầu tư từng trải qua cả hai cuộc khủng hoảng của thị trường địa ốc thời kỳ 2008 - 2013 và 2022 đến nay, cho hay rất nhiều “tay chơi” đang chọn gửi ngân hàng kỳ hạn 3-6 tháng để chờ thị trường chạm đáy, và sẵn sàng xuống tiền khi có sản phẩm giá tốt. Tiền không thiếu, chủ yếu giá phải “mềm”.

Tuy nhiên, khác với anh Lâm, anh Lộc và team của mình lựa chọn phân khúc nhà cho thuê thay vì đất nền. “Kể từ tháng 3, tôi cùng các cộng sự đã bắt đầu đi săn sản phẩm “ngộp”. Như vào đầu tháng 6 vừa rồi, chúng tôi rút hơn 3 tỷ đồng, chấp nhận mất khoản lãi từ ngân hàng để mua vào 1 căn hộ cao cấp ở Hòa Lạc, chủ nhà bán lỗ 30% giá gốc để thoát hàng, trả nợ”, anh Lộc tiết lộ.

Một thực tế dễ thấy, năm 2023 là năm kết thúc của loạt chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên... Theo đó, không ít nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy buộc phải cắt lỗ thật để thoát hàng, mở ra thời cơ cho các nhà đầu tư “cá mập” có sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Không hề ngạc nhiên khi nhiều “tay to” sau khi đáo hạn ngân hàng lựa chọn chuyển hướng dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tiền gửi xuống chỉ còn trên dưới 6%. Và, nhà đất ở bất kỳ thời điểm nào vẫn là nơi “trú ẩn” dòng vốn an toàn bậc nhất để tránh lạm phát, tiền mất giá.

Không “bỏ hết trứng vào một rổ”

Việc chuyển hướng dòng tiền từ gửi tiết kiệm sang đầu tư nhà đất nhằm bắt đáy thị trường, đón đầu chu kỳ hồi phục dự báo vào giữa năm 2024 rõ ràng là lựa chọn không tồi. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là giữa hàng loạt phân khúc, nhà đầu tư nên chọn phân khúc nào?

Ông Trần Mạnh Quân, CEO của một sàn môi giới tại Bắc Từ Liêm, Hà Nội cho hay có nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, song hiện tại, có hai xu hướng chính là đất nền (như đất vùng ven, đất tỉnh, chỉ trừ đất dự án) và nhà cho thuê (bao gồm căn hộ, nhà liền thổ, shophouse, chung cư mini và nhà trọ).

“Cuối tháng 6 vừa qua, một khách hàng của chúng tôi sau khi bán thành công 6 lô đất tại Hưng Yên và Bắc Ninh, thu về hơn 13 tỷ đồng và trả hết khoản vay ngân hàng 4 tỷ đồng, đã chi toàn bộ số vốn 9 tỷ đồng còn lại để mua vào 2 khu nhà trọ 6 và 8 tầng gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc. Hiện, 100% số phòng tại 2 khu trọ này đều được lấp đầy, nhờ chất lượng và giá thuê tốt”, ông Quân tiết lộ.

Có thể thấy đất nền và nhà cho thuê đang là hai lựa chọn phổ biến nhất hiện nay nếu nhà đầu tư có nhu cầu chuyển hướng dòng tiền đáo hạn ngân hàng. Và, theo chuyên gia, cả hai lựa chọn trên đều có những ưu nhược điểm riêng, đòi hỏi nhà đầu tư cần tính toán kỹ để đạt hiệu quả cao nhất và tránh rủi ro.

Bà Đặng Thùy Trang, chuyên gia tài chính của FIDT- đơn vị Tư vấn đầu tư & Quản lý gia sản hàng đầu Việt Nam, cho rằng với đất nền nhà đầu tư cần chú ý đặc biệt đến 2 yếu tố là tìm hiểu pháp lý (quy hoạch, tranh chấp) và kiểm tra mặt bằng giá khu vực. Tương tự với nhà cho thuê, nhưng bên cạnh 2 thao tác trên thì cần khảo sát thị trường, nhu cầu thuê (gần trường học, công ty, bệnh viện, giao thông...). Cả hai loại hình đều có

Trong khi đó, ông Vũ Nguyễn, Giám đốc Trung tâm Giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, nhận định sự phục hồi của thị trường nhà cho thuê đang nhanh và đầy cơ hội phát triển trong thời gian tới.

“Năm 2022, lợi nhuận từ kinh doanh nhà phố, căn hộ cho thuê đã tăng lên khi giá cho thuê cũng nhích dần so với năm 2021. Với các khu vực ngoại thành, lợi nhuận cho thuê căn hộ đang cao hơn, dễ cho thuê do phù hợp với nhóm khách là sinh viên, người lao động và gia đình trẻ, nhóm có nhu cầu thuê nhà cao nhất thị trường hiện nay”, ông Vũ Nguyễn phân tích.

Với đất nền, theo chuyên gia, nhà đầu tư cần cân nhắc tình trạng đất đô thị, ven thành phố lớn gần như đã bão hòa, tỷ suất sinh lời sẽ thấp hơn. Trong khi giá đất ở các tỉnh xa nhiều nơi hiện vẫn còn khá thấp, vì vậy biên độ tăng sẽ lớn hơn. Tuy nhiên, lợi nhuận cao cũng đi cùng rủi ro lớn.

Do đó, để an toàn, khi đầu tư đất tỉnh, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn. Điều này chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính. Nguyên tắc là không bao giờ “bỏ hết trứng vào một rổ”, đặc biệt trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

“Có 4 yếu tố cần lưu ý khi mua nhà hoặc đất là thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh “bánh vẽ” của môi giới, mua nhầm sản phẩm “cắt lỗ” nhưng giá vẫn quá cao”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên