Khoảng trống pháp luật về quản lý chung cư mini

Những khoảng trống “chết người”

Theo Luật Nhà ở 2014, khái niệm nhà ở riêng lẻ được định nghĩa là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Cũng theo văn bản này, nhà chung cư được hiểu là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Thạc sĩ Trần Thị Thanh Ý - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Phát triển đô thị

Dẫn ra những quy định trong Luật Nhà ở để thấy mặc dù loại nhà ở “chung cư mini” không được chỉ tên và định nghĩa một cách rõ ràng nhưng lại dễ nhận diện bởi nó phù hợp với loại hình nhà ở căn hộ, nhiều tầng cho thuê đang phát triển ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Sau những vụ cháy trong thời gian vừa qua và đặc biệt là vụ cháy chung cư mini ở phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội hôm 12/9 đã có nhiều người đặt câu hỏi về công tác an toàn cháy của loại hình nhà ở này.

Theo Nghị định 06/2021/NĐ- CP (Nghị định 06) hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng, Thông tư 10/2021/BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 06 quy định đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, hồ sơ thiết kế phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Việc thiết kế và thẩm tra thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật thực hiện.

QCVN 06:2022/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình cũng quy định: nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 7 tầng trở lên hoặc có 1 - 3 tầng hầm; nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh với diện tích sàn dành cho mục đích sản xuất, kinh doanh chiếm trên 30% tổng diện tích sàn phải tuân thủ các quy định về an toàn cháy theo văn bản này.

Điều này có nghĩa là nhà ở dưới 7 tầng khi xin giấy phép xây dựng, hồ sơ xin giấy phép xây dựng chỉ cần đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng, mật độ, chiều cao, khoảng lùi, chỉ giới mà không phải thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy. QCVN 06 không yêu cầu cụ thể về phòng cháy đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng (trừ nhà kết hợp kinh doanh).

Đây chính là kẽ hở, bởi loại hình chung cư mini là loại hình nhà cho thuê trọ, tập trung đông người trong cùng một thời điểm; đối tượng thuê khác nhau: công nhân, sinh viên, gia đình trẻ…; tập trung nhiều thiết bị đun nấu (bếp ga, bếp điện...). Tầng hầm thường được bố trí là nơi để xe, nơi sạc điện nên có nguy cơ cháy nổ rất cao.

Do sở hữu khu đất là của cá nhân nên thường có diện tích hẹp, lối thoát nạn duy nhất chính chỉ là cầu thang bộ, do vậy khi xảy ra cháy, thời gian thoát người lâu. Hầu hết không có lối thoát từ ban công, logia bởi đã bị hàn kín bằng lồng sắt; không được trang bị phương tiện báo cháy tự động.

Khu đất xây dựng thường xen kẹt trong các khu dân cư có mật độ cao, không có đường cho xe chữa cháy tiếp cận. Lối ra vào tầng hầm thường sử dụng cửa cuốn hoặc cửa sắt xếp.

Là công trình phục vụ cho nhiều căn hộ với số lượng từ vài căn hộ đến vài chục căn hộ, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu áp dụng theo nhà ở riêng lẻ. Do vậy, chủ đầu tư thường không tuân thủ các quy định của pháp luật như thay đổi công năng sử dụng, xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng sang kinh doanh, dịch vụ…

Nếu không sớm kiểm soát, việc xây dựng chung cư mini tràn lan có thể làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Ảnh: Hải Linh

Là loại hình nhà ở riêng lẻ, được tự tổ chức thực hiện thiết kế xây dựng công trình (chủ yếu là do các đội xây dựng tự thiết kế, thi công theo kinh nghiệm) dẫn đến thiếu các kiến thức đầy đủ về thiết kế an toàn cháy cho nhà. Hầu hết các cầu thang thoát hiểm (cũng chính là cầu thang bộ của toàn nhà) đều được thiết kế như cầu thang bình thường.

Trong khi theo quy định, cầu thang thoát hiểm phải được sử dụng các vật liệu chống cháy để đảm bảo hiệu quả tốt nhất. Buồng thang thoát hiểm phải được thiết kế có thông gió điều áp (có áp suất không khí dương, giúp điều tiết áp suất không khí để không tụ khói trong buồng thang, hạn chế phát tán khí độc, khói ra hành lang, không gian chung) .

Thang phải có lối lên mái trong những trường hợp khẩn cấp. Còn cửa thoát hiểm phải là cửa ngăn cháy. Loại cửa này luôn ở trạng thái được đóng kín có vai trò giúp ngăn chặn hỏa hoạn tối ưu khi di chuyển ra cầu thang thoát hiểm. Trong khi đó, trong thực tế cửa thoát hiểm ở các chung cư mini luôn ở trạng thái mở thậm chí bị chặn hoặc tại nhiều chung cư đây là chỗ để vật dụng, đôi khi còn là chỗ đun nấu…

Thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp

Trước hết, phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về loại hình nhà ở này. Nếu coi loại hình chung cư mini là đối tượng được điều tiết bởi văn bản luật, cần phải có định nghĩa rõ ràng trong văn bản quy phạm pháp luật.

Việc quy hoạch và cấp phép xây dựng phải rõ ràng, cụ thể. Đối với các khu vực xây dựng trong ngõ, hẻm phải đảm bảo có đường cho xe chữa cháy, có trụ nước chữa cháy. Cần sớm đưa ra những quy định riêng đối với chung cư mini, từ diện tích đất đủ điều kiện xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao, các quy định về an toàn cháy.

Nếu không sớm kiểm soát, việc xây dựng chung cư mini tràn lan có thể làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Việc thực hiện thiết kế, xây dựng phải là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật và phải được thẩm tra thiết kế xây dựng về nội dung an toàn công trình và thẩm duyệt PCCC trước khi xin cấp giấy phép xây dựng. Phải đưa yêu cầu thẩm duyệt PCCC cho tất cả các loại hình công trình, nhất là các công trình có số lượng người tập trung cùng một thời điểm cao; xây dựng trong các khu đất xen kẹt, mật độ dân số cao.

Để hạn chế phát triển tràn lan chung cư mini, cần xem xét lại quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NÐ-CP. Tại điều 46 của Luật Nhà ở đã quy định “trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Quy định này chính là cơ sở để phát triển nở rộ loại hình nhà chung cư mini, thậm chí đã bị lợi dụng để xây dựng nhà ở riêng lẻ trái phép, sai phép trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, cần tăng cường hoạt động cấp phép và giám sát xây dựng. Xử lý nghiêm các hoạt động vi phạm. Cuối cùng để giải quyết tận gốc vấn đề này, cần phải giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân. Cần đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội và có giải pháp để người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận. Có như vậy mọi người dân mới đảm bảo được sống trong an toàn và hạnh phúc.

Thạc sĩ Trần Thị Thanh Ý - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Phát triển đô thị