'Khẩu vị' chọn khu công nghiệp nhìn từ tỷ lệ lấp đầy

Nắm được nhu cầu khách thuê sẽ giúp khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao. Ảnh: Dũng Minh

Nhiều cơ hội đột phá

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến quý I/2021, cả nước có 370 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115.200 ha. Trong đó, 328 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 34 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Cũng trong quý này, đã có hàng chục dự án khu công nghiệp được thành lập mới tại 13 tỉnh, thành phố trên cả nước, trong đó Bắc Ninh có 5 khu, Quảng Trị: 2 khu; Vĩnh Phúc: 1 khu; Đồng Nai: 3 khu; Long An: 1 khu… Ngoài ra, các tỉnh Hải Dương, Nam Định, Nghệ An, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế và Vĩnh Long đều sẽ triển khai xây dựng các khu công nghiệp trong thời gian tới.

Với các thị trường trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều khả quan, chẳng hạn tại Hà Nội là 90%; Bắc Ninh: 95%; Hưng Yên: 89%; Hải Phòng: 73%; TP.HCM: 88%; Bình Dương: 99%; Đồng Nai: 94%, Long An: 84%; Bà Rịa - Vũng Tàu: 79%...

Riêng tại Long An, theo Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh này, dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.500 ha diện tích đất giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong năm nay. Các ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất là dệt may - hàng may mặc, giày dép, thức ăn gia súc, gia cầm, thủy hải sản, chế biến thực phẩm, đồ uống và sản xuất.

Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nên xác định vai trò của mình là đơn vị cung cấp giải pháp cho nhà đầu tư, hơn là chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng sản xuất, kinh doanh.

Đánh giá tiềm năng của phân khúc này, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, nhờ Chính phủ hoạch định chiến lược phát triển rõ ràng cho tất cả 63 tỉnh thành, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ có cái nhìn bao quát hơn về hiện trạng quỹ đất và đường hướng phát triển tại Việt Nam. Vì vậy, năm 2021 là một năm rất thú vị và là khởi đầu của một chặng đường rất tốt phía trước.

Hoạt động hiệu quả cũng đang mang lại nguồn thu tốt cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Chẳng hạn, tại Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC), báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2021 cho thấy, doanh thu trong kỳ đạt 2.002 tỷ đồng, gấp 4 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản chiếm hơn 1.904 tỷ đồng, tăng 3 lần. Hay với Sonadezi (mã SNZ), doanh thu quý I/2021 đạt 1.266 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ năm 2020, trong đó mảng kinh doanh khu công nghiệp mang lại hơn 365 tỷ đồng.

Nhìn chung, bất động sản công nghiệp tiếp tục được đánh giá “sáng cửa”, là phân khúc được kỳ vọng tạo nên những đột phá trong năm 2021, nhưng điều này có lẽ chỉ đúng với các khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao. Trên thực tế, tại nhiều địa phương, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê hiện vẫn ở mức thấp, chẳng hạn tại những khu công nghiệp nằm ở khu vực miền núi phía Bắc và Trung Bộ, tỷ lệ này chưa tới 30%, giá thuê cũng thấp hơn đáng kể so với các khu vực còn lại.

Quan trọng là hiểu khách hàng

Đánh giá thực tế trên, bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc Kinh doanh TNI Holdings Việt Nam cho rằng, có nhiều yếu tố tác động đến quyết định đầu tư vào một địa phương, đó là chất lượng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp; chế độ, chính sách đầu tư; môi trường kinh doanh; vị trí địa lý, kết nối giao thông; nguồn nhân lực, chất lượng tay nghề lao động…, nhưng quan trọng nhất vẫn là nắm bắt được nhu cầu của khách hàng.

Theo các chuyên gia, nhiều khu công nghiệp ở các “vùng trũng”, ngoài vị trí kém hấp dẫn, hạ tầng và khả năng kết nối hạn chế, một lý do quan trọng khác khiến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp là do chưa đề cao việc nắm bắt nhu cầu khách thuê.

Nhìn nhận về thực tế nghiên cứu sản phẩm khu công nghiệp, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty IMG cho rằng, việc xây dựng nên một khu công nghiệp thường dễ hơn việc lấp đầy cũng như khai thác nó một cách hiệu quả. Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam ngày một rõ nét như hiện nay, công tác nghiên cứu thị trường, từ đó đưa ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách thuê có vai trò quyết định trong việc đạt được mục tiêu này.

“Đầu tư khu công nghiệp là bài toán về hiệu quả kinh tế, cạnh tranh tầm quốc gia, bởi khi lựa chọn địa điểm đầu tư, trước tiên các nhà đầu tư sẽ quan tâm tới thế mạnh của quốc gia đó, rồi mới đến vùng, tỉnh và khu công nghiệp, từ đó tùy vùng, tùy đối tượng mà thiết kế nên các sản phẩm phù hợp. Đơn cử, với Long An, nhà đầu tư chủ yếu đến từ Đài Loan (Trung Quốc), Trung Quốc Đại lục là khách hàng thuộc phân khúc trung cấp, nên cần thiết kế những sản phẩm phù hợp với phân khúc này. Tuy nhiên, dù là phân khúc nào, các khu công nghiệp cũng cần đảm bảo các yếu tố cơ bản như có nhà ở cho chuyên gia, công nhân, bệnh viện, trường học, cây xanh…”, ông Tùng nói.

Theo chuyên gia này, phát triển khu công nghiệp cũng tương tự như phát triển khu kinh tế, để đạt hiệu quả cào thì công tác nghiên cứu lợi thế địa chính trị, hạ tầng giao thông, nguồn nhân công và nguyên liệu, khả năng kết nối các dòng logistics của khu vực hay chuỗi sản xuất của từng ngành nghề… phải được thực hiện một cách kỹ lưỡng, chuyên nghiệp. Ông cho rằng, hiện nay, thực trạng chung ở nhiều khu công nghiệp đó là khi phát triển sản phẩm, địa phương hoặc chủ đầu tư đánh giá chưa đầy đủ về khách hàng mục tiêu.

“Chúng ta thường phó mặc việc nghiên cứu thị trường cho các công ty tư vấn và làm chưa sâu nên khả năng nắm bắt gu của khách thuê bị hạn chế. Ngoài ra, thói quen bán cái mình có, chứ chưa bán cái thị trường cần cũng khiến nhiều khu công nghiệp chưa tiếp cận được khách hàng tiềm năng. Việc nghiên cứu thị trường, nhu cầu khách thuê cần có sự tham gia của các khách thuê lớn, hiệp hội doanh nghiệp các quốc gia tiềm năng, các tổ chức quốc tế..., có như vậy mới sát với thực tế”, ông Tùng nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Văn Nam, chuyên gia nghiên cứu bất động sản công nghiệp đến từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, việc cung cấp các bất động sản đảm bảo pháp lý, đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật phải là tiêu chí bắt buộc đầu tiên khi muốn thu hút tốt dòng vốn FDI. Bên cạnh đó, các đơn vị phát triển hạ tầng, kinh doanh bất động sản công nghiệp cần hiểu khách hàng hơn, dự báo tốt hơn về nhu cầu khách hàng trong tương lai để có thể thiết kế các dòng sản phẩm phù hợp, trong đó các sản phẩm đất nền sạch, nhà xưởng, kho bãi… không chỉ cần đa dạng về quy mô, mà còn đa dạng về cách thức, tiêu chuẩn chất lượng.

Một gợi ý của ông Nam đó là, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nên xác định vai trò của mình là đơn vị cung cấp giải pháp cho nhà đầu tư, hơn là chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng sản xuất, kinh doanh.

Thành Nguyễn