KHẮC PHỤC TRIỆT ĐỂ BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH

Trên cơ sở ý kiến của Đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, ý kiến góp ý của Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ý kiến của Hội nghị Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách (ngày 06 -07/4/2023), Chính phủ đã chỉ đạo cơ quan soạn thảo phối hợp các cơ quan có liên quan hoàn thiện Báo cáo Tổng hợp ý kiến của Nhân dân, Báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến Nhân dân, Báo cáo Đánh giá tác động bổ sung đối với những nội dung mới và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, dự thảo Luật Đất đai hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục (mục 1 Chương VII; mục 1,2 chương XVI), bố sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.

Tại hội thảo, góp ý về vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, Dự thảo gần nhất ngày 24/4/2023 đã có nhiều quy định được chỉnh sửa, bổ sung và quy định mới. Tuy nhiên, một số quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, vẫn chưa thực sự rõ ràng, cụ thể, chưa giải quyết triệt để vấn đề bất cập, hạn chế hiện nay trong quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, chế định này cần tiếp tục được rà soát, hoàn thiện đáp ứng yêu cầu của thực tiễn cũng như mong mỏi của người dân, doanh nghiệp,...

Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Nội hàm bồi thường và hỗ trợ đang bị đánh đồng

Phát biểu tại hội thảo, về quy định thu hồi đất, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Chủ nhiệm khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng Bộ môn luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội kiến nghị, không đưa dự án an dưỡng, nghỉ dưỡng vào mục thu hồi đất cho mục đích quốc phòng – an ninh để bảo toàn quỹ đất cho người dân, tránh sự tùy tiện ở các địa phương lợi dụng quy định này để thu hồi đất. Đồng thời, đề nghị chưa đưa vào danh mục Nhà nước thu hồi đất đối với dự án thăm dò khoáng sản. Còn đối với dự án khai thác khoáng sản thì phải thực hiện theo cơ chế thị trường giống như đối với các dự án kinh doanh khác.

Ngoài ra, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đề xuất bổ sung thêm các quy định nhằm xử lý về một số vấn đề đã và đang phát sinh trên thực tế như: hậu quả pháp lý và xử lý tài sản trên đất; trách nhiệm của bên thứ 3;…

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Chủ nhiệm khoa Pháp luật Kinh tế, Trưởng Bộ môn luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội

Đối với vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhận định, dự thảo đã có sự phân tách cần thiết, vấn đề rõ ràng, cụ thể và khoa học hơn. Tuy nhiên, còn một số nội dung cần tiếp tục xem xét và chỉnh sửa, như: dự thảo Luật không quy định khái niệm về “xác định thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”; nội hàm vấn đề bồi thường và hỗ trợ đang bị đánh đồng;…

Theo đó, những vấn đề hỗ trợ hiện nay như: hỗ trợ khi di chuyển, hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian tạm cư, hỗ trợ ổn định cuộc sống, hỗ trợ đào tạo nghề… Thực chất đó là những thiệt hại mà người có đất bị thu hồi phải gánh chịu và buộc phải bồi thường chứ không phải là hỗ trợ.

Về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cần tiếp tục bổ sung việc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất phải theo nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong pháp luật dân sự để vừa bảo đảm quyền lợi cho người dân vừa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Dân sự.

Có thể chọn nhiều hình thức bồi thường?

Tiếp cận Dự thảo gần nhất ngày 24/4/2023, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Ngô Gia Cường cho rằng, tại Dự thảo chưa thấy quy định về hỗ trợ cho tổ chức bị thu hồi đất. Theo đó, trong Mục 4 Điều 103, 104 dự thảo Luật có nội dung về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chỉ cho đối tượng là cá nhân, chưa thấy quy định hỗ trợ cho tổ chức khi bị thu hồi đất.

Góp ý cụ thể vào quy định tại Điều 77. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Ngô Gia Cường đề xuất, đối với tiền thuê đất thường được tính vào chi phí hoạt động hàng năm (khác với tiền sử dụng đất theo dự án đầu tư, người sử dụng đất có kế hoahcj tài chính từ lâu) nên tổ chức, cá nhân có thể không sẵn nguồn để thanh toán, hoặc chỉ đơn giản do người phụ trách quên nộp… cần có lộ trình để tránh việc phải thu hồi đất quá nhiều trong khi thủ tục thu hồi đất rất lâu do phải bồi thường tài sản trên đất, nếu trong thời gian thực hiện thủ tục thu hồi, người thuê đất có khả năng tài chính nộp tiền thuê đất thì có hủy quyết định thuê đất hay không, do khả năng tài chính trong ngắn hạn của người sử dụng đất.

Ngoài ra, lưu ý, khoản 1 Điều 93. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, quy định như tại Dự thảo sẽ làm người bị thu hồi đất chỉ được chọn 1 trong các hình thức bồi thường, trong khi có thể nhận bằng nhiều hình thức miễn là không vượt quá số tiền được nhận.

Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Ngô Gia Cường

Yêu cầu tổ chức lại sản xuất, tạo việc làm ổn định cần coi như điều kiện trong chế định thu hồi đất nông nghiệp

Về thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyên gia tư vấn pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quy định “thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện” là chưa hợp lý.

Lý giải cho nhận định này, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quá trình đấu thầu dự án có sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký thực hiện và có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm. Quy định “nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện” là không cần thiết bởi việc “có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện” là điều kiện đương nhiên để cuộc đấu thầu được tổ chức.

Ngoài ra, trường hợp thông báo mời quan tâm mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án và nhà đầu tư này đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư và không tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trường hợp này thì Nhà nước sau khi ban hành quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì vẫn cần phải thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư được chấp thuận, trong khi quy định “g, Thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất mà có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện” có thể gây ra cách hiểu sai lệch rằng nếu chỉ một nhà đầu tư đăng ký thực hiện thì nhà nước sẽ không được phép thu hồi đất.

Liên quan đến thu hồi đất để phát triển quỹ đất, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị, loại bỏ trường hợp “Thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất” tại điểm g khoản 3 Điều 75 dự thảo khỏi trường hợp phát triển quỹ đất tại điểm c khoản 3 Điều 107 dự thảo.

Chuyên gia tư vấn pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh

Quan tâm tới khía cạnh thu hồi đất nông nghiệp, TS. Nguyễn Văn Thịnh, Hội Khoa học KTNN&PT nêu đề xuất, để đảm bảo hu nhập, ổn định đời sống của người dân bị thu hồi đất nông nghiệp cần thực hiện đồng bộ từ việc tổ chức lại sản xuất, đào tạo nghề, tạo việc làm, ổn định đời sống, Nghị quyết số 18/NQ-TW định hướng: “Thực hiện có hiệu quả việc đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi”. Do vậy, dự thảo Luật cần cân nhắc các quy định luật đảm bảo cho người dân có việc làm, có thu nhập ổn định, theo đó yêu cầu tổ chức lại sản xuất, tạo việc làm ổn định cần coi như điều kiện trong chế định thu hồi đất nông nghiệp.

Cũng tại hội thảo, xung quanh vấn đề này, một số ý kiến chuyên gia còn nêu quan điểm liên quan đến nội dung về: ưu tiên bố trí quỹ đất phục vụ tái định cư; công thức bồi thường; trình tự, thủ tục thu hồi đất;..

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Chế định này có tác động và ảnh hưởng tới sự phân bổ và điều chỉnh đất đai của Nhà nước và tới quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tiếp tục được Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần hai tại Kỳ họp thứ 5 và dự kiến xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6. Do đó, tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định về vấn đề này sẽ góp phần xây dựng chính sách đất đai minh bạch, công bằng; đảm bảo quy định được triển khai và phát huy hiệu quả sau khi có hiệu lực…./.

Lê Anh - Trọng Quỳnh