Hợp đồng ủy quyền không rõ ràng, dễ xảy ra tranh chấp

Hoạt động ký hợp đồng ủy quyền để làm các thủ tục, giấy tờ liên quan đến đất đai diễn ra tại một văn phòng công chứng ở thành phố Biên Hòa. Ảnh minh họa: P.Huệ

Trên thực tế, việc lập hợp đồng ủy quyền ngày càng tăng và phát sinh nhiều tranh chấp giữa đôi bên. Nguyên nhân chủ yếu là do nội dung hợp đồng thiếu rõ ràng hoặc một trong hai bên cố ý không thực hiện quyền và nghĩa vụ khi ký kết hợp đồng khiến mâu thuẫn xảy ra và phải kéo nhau ra tòa giải quyết.

Tranh chấp hợp đồng ủy quyền

Việc lập và công chứng hợp đồng ủy quyền được coi là căn cứ pháp lý và là chứng cứ xác thực, tin cậy cho việc thực hiện các giao dịch do người đại diện theo ủy quyền thực hiện nhân danh người ủy quyền. Thế nhưng, vì nhiều lý do mà quá trình thực hiện hợp đồng không thống nhất khiến cho đôi bên mâu thuẫn, tranh chấp.

Điển hình nhất là tình trạng tranh chấp hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản. Như vụ tranh chấp hợp đồng ủy quyền giữa vợ chồng ông N.V. (47 tuổi) và ông N.V.M. (68 tuổi), cùng ngụ tại Thành phố Hồ Chí Minh, đã kéo dài từ năm 2015-2021; công tác thi hành án sau đó gặp không ít khó khăn.

Cụ thể, vào năm 2011, vợ chồng ông V. làm hợp đồng ủy quyền cho ông M. để bán 21 thửa đất ở huyện Nhơn Trạch. Hợp đồng xác định ông M. có quyền thay mặt vợ chồng ông V. làm thủ tục thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng hoặc tặng cho các quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật… Sau khi được ủy quyền, ông M. đã bán các thửa đất trên cho một số người dân, nhưng lại không đưa tiền bán đất cho vợ chồng ông V. Do đó, vợ chồng ông V. đã làm đơn kiện.

Theo Luật sư VŨ VĂN TĂNG, Đoàn Luật sư Đồng Nai, trong trường hợp có cơ sở xác định việc một trong các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu một hành vi hoặc một giao dịch khác thì cần trình báo cơ quan chức năng để sớm ngăn chặn.

Sau nhiều lần xét xử từ cấp sơ thẩm đến phúc thẩm, vào đầu năm 2022, Tòa án nhân dân tỉnh (TAND) đã tuyên hủy hợp đồng ủy quyền và các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến các thửa đất trên. Điều đáng nói là một số thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua, khiến quá trình thi hành án gặp không ít khó khăn.

Bên cạnh đó, có những trường hợp tranh chấp giữa 2 vợ chồng sau khi ly hôn liên quan đến hợp đồng ủy quyền khiến đôi bên xảy ra mâu thuẫn kéo dài. Mới đây, TAND thành phố Biên Hòa đã tiến hành xét xử vụ tranh chấp hợp đồng ủy quyền giữa ông L.V.B. (45 tuổi) và bà T.N.L. (40 tuổi), cùng ngụ thành phố Biên Hòa.

Nguyên đơn là bà L. cho hay, vào năm 2018, vợ chồng bà ly hôn và có chung một tài sản là thửa đất ở thành phố Biên Hòa. Vào năm 2022, bà L. ủy quyền cho ông B. toàn quyền quyết định đối với thửa đất chung này. Sau đó, bà L. yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền của hai bên, nhưng ông B. không chịu.

Còn theo ông B., sau khi ly hôn, vợ chồng ông có 2 thửa đất và thỏa thuận chia mỗi người một thửa. Vì để ông làm được thủ tục pháp lý liên quan đến thửa đất ông được nhận, bà L. đã làm hợp đồng ủy quyền cho ông.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa và các chứng cứ, cũng như quá trình tranh tụng tại phiên tòa, TAND thành phố Biên Hòa đã tuyên hủy hợp đồng ủy quyền giữa bà L. và ông B.

Đừng để “bút sa, gà chết”

Theo đại diện TAND tỉnh, việc lập hợp đồng ủy quyền hiện rất phổ biến do cá nhân, tổ chức không có nhiều thời gian để tự mình thực hiện một số công việc của bản thân mà phải nhờ người khác làm giúp. Việc ủy quyền sẽ giúp cho các cá nhân, tổ chức thuận tiện hơn trong thực hiện các giao dịch dân sự và tiết kiệm hơn về mọi mặt. Tuy nhiên, việc ký hợp đồng ủy quyền trong một số trường hợp dễ gặp rủi ro không đáng có.

Phổ biến nhất là tình trạng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên hợp đồng đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo trước cho bên kia một thời gian hợp lý. Tuy nhiên, thời gian báo trước là bao nhiêu thì không có hướng dẫn cụ thể. Trong khi đó, cơ quan công chứng hợp đồng ủy quyền chỉ chấp nhận việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền khi cả hai bên cùng đến cơ quan công chứng đã ký kết hợp đồng ủy quyền trước đó để cùng ký vào văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Điều này khiến cho các bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải kiện nhau ra tòa.

Mặt khác, hợp đồng ủy quyền là loại giao dịch có tính rủi ro cao. Một số người sử dụng loại hợp đồng này để che giấu một giao dịch khác và trong một số trường hợp thì việc ký kết giữa hai bên chỉ là một hợp đồng ủy quyền giả tạo. Điển hình nhất là tình trạng cho vay và thế chấp bất động sản thông qua hợp đồng chuyển nhượng có ủy quyền. Bên cho vay sau khi có hợp đồng ủy quyền đã đem bán tài sản cho người khác. Điều này khiến cho bên ủy quyền dễ dàng bị mất tài sản.

Luật sư Vũ Văn Tăng (Đoàn Luật sư Đồng Nai) phân tích, theo quy định pháp luật hiện nay, hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi một trong các bên của hợp đồng chết. Tuy nhiên, điều này lại chưa bảo vệ triệt để quyền lợi của các bên. Trong trường hợp này, một số người vì mục đích cá nhân dù biết người ký hợp đồng ủy quyền đã chết nhưng vẫn cố che giấu để tiếp tục thực hiện xong công việc như đã ủy quyền.

Do đó, theo các cơ quan chức năng, để tránh rủi ro trong việc ủy quyền, trước hết cần hoàn thiện quy định pháp luật như: quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, quy định cụ thể việc chấm dứt hợp đồng khi một trong hai bên chết. Đồng thời, khi ký kết giao dịch cần bổ sung những quy định về nghĩa vụ, quyền hạn cụ thể trong nội dung hợp đồng ủy quyền; trước khi ký kết hợp đồng ủy quyền, các bên cần tìm hiểu kỹ các quy định, nội dung hợp đồng và hậu quả pháp lý, hạn chế việc tranh chấp xảy ra.

Phạm Huệ