GÓC NHÌN: HIỆN THỰC HÓA ĐỀ ÁN XÂY DỰNG ÍT NHẤT 1 TRIỆU CĂN NHÀ Ở XÃ HỘI GIAI ĐOẠN 2021 - 2030

Để đáp ứng nhu cầu ở thực của các tầng lớp dân cư và đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc thị trường BĐS, ngày 03/4/2023 Chính phủ có quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đề án này là cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội; Đồng thời cũng là cơ sở để các chủ đầu tư, các DN BĐS có cơ hội đẩy mạnh đầu tư, thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp trở thành điểm tựa cơ bản cho quá trình tái cấu trúc, hồi phục và phát triển thị trường BĐS. Thực hiện Đề án 338 của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản số 1608/BXD-QLN ngày 24 tháng 4 năm 2023 về việc đôn đốc các địa phương triển khai các nhiệm vụ đã được giao tại Đề án. Đây là động thái đẩy nhanh việc triển khai thực hiện Đề án trong thực tiễn tại các địa phương, các đơn vị chủ đầu tư các dự án.

Đồng thời, Chính phủ, NHNN triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi với lãi suất rẻ hơn lãi suất thị trường 1,5%-2% từ 2023 đến 2030 để phát triển XD nhà ở xã hội, khu tập thể công nhân… Để cụ thể hóa các hỗ trợ với chủ đầu tư và người dân mua các căn hộ tại đề án, Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản số 2931/NHNN-TD ngày 24 tháng 4 năm 2023 về chỉ đạo Tổ chức tín dụng chủ động nghiên cứu Nghị quyết số 33/NQ-CP để triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo đúng hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng.

Để tháo gỡ các khó khăn của thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và một số các Bộ, ngành đã ban hành một số chính sách và các văn bản chỉ đạo điều hành tác động đến lĩnh vực bất động sản, cụ thể: Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3 tháng 4 năm 2023 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Công điện số 194/CĐ-TTg ngày 01 tháng 4 năm 2023 về tập trung tháo gỡ vướng mắc về đất đai, vật liệu xây dựng để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đường bộ cao tốc và bất động sản; Công điện 469/CĐ-TTg ngày 25 tháng 05 năm 2023 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Quyết định số 486/QĐ-TTg ngày 10 tháng 5 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở; Công điện số 470/CĐ-TTg ngày 26 tháng 5 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh của người dân và doanh nghiệp.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng đến hết tháng 4/2023 trên địa bàn cả nước đã có 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị được hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng 157.000 căn, tổng diện tích 7,95 triệu m2. Như vậy, từ nay tới 2030 cần phải xây dựng gần 900.000 căn nhà ở xã hội. Tức mỗi năm cần xây dựng, hoàn thành khoảng 130.000 căn. Đây là một nhiệm vụ nặng nề, nhưng đó cũng là điểm tựa để thị trường BĐS đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu, đẩy nhanh sự luân chuyển của dòng vốn và hoạt động của thị trường. Nếu chỉ tính riêng NƠXH dành cho CN các KCN cả nước mới chỉ có 126 DA hoàn thành, quy mô XD khoảng 62.000 căn với tổng diện tích là hơn 3,1 triệu m2.

Đến hết tháng 4/2023 trên địa bàn cả nước đã có 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị được hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng 157.000 căn, tổng diện tích 7,95 triệu m2.

Đến thời điểm hiện tại, hiện có 418 DA đang triển khai (bao gồm các DA đang triển khai xây dựng và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư), với quy mô XD gần 433.000 căn, tổng diện tích hơn 22,5 triệu m2. Hiện cả nước có 294 dự án nhà ở xã hội đang triển khai xây dựng, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn. Trong đó, đang triển khai xây dựng 201 dự án thuộc Chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (với khoảng 162.227 căn). Trong đó có 06 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (khoảng 1.892 căn). Đang tiếp tục triển khai xây dựng 93 dự án thuộc Chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp (với quy mô khoảng 127.272 căn hộ).

Việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp trong những năm qua gặp nhiều khó khăn, phát triển chậm chạp và chưa đạt được kết quả mong muốn. Nguyên nhân quan trọng trong khâu chuẩn bị đàu tư là do các dự án gặp khó khăn, vướng mắc về cơ sở pháp lý như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn chưa thống nhất; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không còn phù hợp với quy hoạch mới của cấp trên (các quy hoạch của cấp trên trước đó không còn phù hợp đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định); về điều chỉnh chủ trương đầu tư; về thẩm quyền chuyển nhượng dự án;...

Trong khâu thực hiện dự án cũng còn nhiều trở ngại, cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ cũng đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản. Đặc biệt là trong công tác xác định, đàm phán để bồi thường giải phóng mặt bằng, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, giao nền tái định cư, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất; một số chính quyền địa phương chưa phối hợp chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư để thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án … Hơn nữa, các cơ chế, chính sách ưu đãi và hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn giá rẻ cũng chưa cụ thể, thủ tục rắc rối, chủ đầu tư rất khó thực hiện cũng làm cho việc thực hiện chương trình này gặp khó.

Để hiện thực hóa Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" các cấp, các ngành, các địa phương cần quan tâm thực hiện một cách nhanh chóng, đồng bộ, kịp thời các biện pháp sau:

- Tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 05 năm và hàng năm đối với từng địa phương, từng lĩnh vực của nền kinh tế, đặc biệt là quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các KCN để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Cần đảm bảo quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các KCN ổn định dài hạn, đảm bảo việc xây dựng và phát triển thành các khu đô thị phù hợp, có đầy đủ các cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện. Nếu có điều chỉnh các quy hoạch vùng, khu vực của cấp trên cần cân nhắc, tính toán ngay các quy hoạch của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các KCN có liên quan, tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư triển khai dự án.

- Chính quyền các địa phương cần khẩn trương rà soát, thống kê số lượng các dự án BĐS đang triển khai trên địa bàn; phân loại các dự án theo từng chủ thể, từng lĩnh vực; nắm bắt và xác định rõ các nguyên nhân các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm để kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền; tổng hợp các vướng mắc vượt quá thẩm quyền để đề xuât với các cơ quan liên quan, đề xuất với Chính phủ, Quốc hội để có các biện pháp cơ cấu lại toàn bộ thị trường BĐS, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các KCN để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của xã hội.

- Thực hiện tốt Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3 tháng 4 năm 2023 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đảm bảo việc xác định giá đất đai dần theo quy luật kinh tế thị trường, đảm bảo quyền lợi của người có quyền sử dụng đất, nhưng cũng phải đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và quyền lợi của nhà nước. Đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; cần xác định các nguyên tắc để đảm bảo việc xác định giá đất theo giá thị trường, tính toán đầy đủ tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án vào giá trị dự án. Đặc biệt, cần đẩy nhanh quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; lựa chọn chủ đầu tư phù hợp; bàn giao mặt bằng “sạch” trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các KCN để rút ngắn thời gian chuẩn bị, giảm chi phí cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

- Cần cụ thể hóa, chi tiết hóa và hướng dẫn đầy đủ về các thủ tục, các quy trình để các chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dễ dàng tiếp cận với các cơ chế, chính sách ưu đãi của Nhà nước khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Về mặt nguyên tắc, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các KCN là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng được Chính phủ quy định thuê hoặc thuê mua. Do vậy, Chính phủ cần xác định rõ để các địa phương, ban ngành hỗ trợ tới mức tối đa cho các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ, trong đấu thầu, giải phóng mặt bằng, trong khởi công xây dựng dự án.

- Chính phủ, chính quyền các địa phương cần nhanh chóng xác định rõ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các đối tượng được hưởng hỗ trợ lãi suất để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ của 4 ngân hàng lớn, nhằm giảm chi phí sản xuất, chi phí kinh doanh, hạ giá thành sản phẩm và kích cầu nhu cầu mua bán BĐS. Đồng thời, cần thực hiện truyền thông rộng rãi các gói hỗ trợ lãi suất cho vay mua nhà ở, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà cửa cho các đối tượng ưu tiên đang đươc Ngân hàng chính sách-xã hội triển khai.

- Đẩy mạnh công cuộc số hóa các cơ quan công quyền, chú trọng cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh việc thực hiện thủ tục hành chính liên thông, thủ tục hành chính số để đẩy nhanh việc tháo gỡ khó khăn trong giải quyết các thủ tục liên quan đến triển khai các dự án bất động sản. Trên cơ sở số hóa để đẩy mạnh tính công khai, minh bạch, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước và của các DN, các tổ chức, đoàn thể quần chúng trong quy hoạch, đấu thầu, trong thực thi công vụ để thúc đẩy hoạt động hồi phục của thị trường BĐS./.