'Góc khuất' trong đấu giá quyền sử dụng đất
Kỳ 1: “Chợ giao dịch” kiếm lời mới của giới đầu cơ
Mặc dù được kỳ vọng là giải pháp giúp công khai, minh bạch trong việc giao đất, cho thuê đất, tạo nguồn thu ngân sách cho các địa phương, song, thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên địa bàn tỉnh đã vô tình trở thành “chợ giao dịch” kiếm lời của giới đầu cơ. Những đối tượng này tham gia đấu giá chỉ để “lướt sóng” kiếm lời hoặc coi đó là công cụ “thổi giá” những lô đất trong khu vực.
Ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, các đối tượng đầu cơ đã bán "lướt sóng" các lô đất, với số tiền chênh từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng tùy từng vị trí. Ảnh: Dương Hà
Chốt giá cao gấp đôi, gấp ba so với khởi điểm
Trước đây, người dân thường nhắc tới những tiêu cực trong hoạt động đấu giá QSDĐ như quân xanh, quân đỏ, thỏa thuận dìm giá, gây sức ép với những người tham gia đấu giá... để người mua đất có được giá rẻ, gây thất thu ngân sách cho các địa phương. Thế nhưng, hiện nay, đang xuất hiện trên thị trường bất động sản (BĐS) của tỉnh hiện tượng trúng đấu giá cao gấp đôi, gấp ba lần so với giá khởi điểm.
Tháng 12/2021, UBND huyện Tam Đảo tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng 27 lô đất, với tổng diện tích 2.763 m2 thuộc thôn Núc Hạ, xã Hồ Sơn theo hình thức đấu giá bỏ phiếu gián tiếp qua đường bưu điện.
Các lô có diện tích từ 100 - 132m2, với giá khởi điểm gần 6 triệu đồng/m2. Theo đó, lô thấp nhất có giá khởi điểm gần 600 triệu đồng, lô cao nhất là gần 800 triệu đồng. Số tiền mà địa phương phấn đấu thu về cho ngân sách từ hoạt động đấu giá QSDĐ khu vực này là hơn 16 tỷ đồng.
Tuy nhiên, hơn cả kỳ vọng, 100% lô đất đều được trả giá, với tổng số tiền hơn 40 tỷ đồng, cao gấp 2,5 lần so với giá khởi điểm. Trong đó, những người trúng đấu giá chủ yếu đến từ các địa phương khác.
Tương tự, mới đây, tại thôn Đồng Vàng, xã Tam Quan, huyện Tam Đảo, cơ quan chức năng cũng tổ chức đấu giá 50 lô đất, với tổng diện tích gần 5.200 m2. Phiên đấu giá đã thu hút hàng trăm lượt hồ sơ tham gia.
Kết quả, đấu giá thành công 100% lô đất, với tổng số tiền thu về hơn 69 tỷ đồng, vượt giá khởi điểm hơn 30 tỷ đồng. Cá biệt, có những lô đất giá khởi điểm chỉ hơn 600 triệu đồng được đấu lên tới gần 1,3 tỷ đồng.
Ông Phan Đình Huy, Phó trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tam Đảo cho biết: Trong 2 năm (2020 - 2021), UBND huyện Tam Đảo đã tổ chức 6 cuộc đấu giá QSDĐ, với tổng diện tích hơn 11.000 m2. Tổng số tiền thu về ngân sách từ hoạt động đấu giá QSDĐ là hơn 116 tỷ đồng. Hầu hết các lô đất trên địa bàn huyện sau khi đấu đều có giá cao gấp từ 2 - 3 lần so với giá khởi điểm.
Giới đầu cơ hưởng lợi
Không riêng huyện Tam Đảo, qua tìm hiểu của phóng viên, từ năm 2020 đến nay, hầu hết các phiên đấu giá đất trên địa bàn tỉnh đều có giá trúng cao gấp từ 2 - 3 lần so với giá khởi điểm.
Điều đáng nói là khi nhìn vào danh sách những người trúng đấu giá, rất hiếm thấy có người địa phương mà phần lớn là những người đến từ các địa phương khác.
Những đối tượng này thường là những người kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, hay cách gọi dân dã hơn đó là "cò đất". Họ tham gia đấu giá không phải vì nhu cầu ở thực sự mà chỉ xem đây là "chợ giao dịch" để kinh doanh kiếm lời.
Anh Nguyễn Văn Thành, một nhà đầu tư BĐS lâu năm ở huyện Bình Xuyên chia sẻ: Trước đây, anh tham gia rất nhiều phiên đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh, với mong muốn đầu tư được mảnh đất có vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ và khả năng sinh lời cao. Thế nhưng, gần đây, anh chỉ đến để thăm dò. Bởi, anh thấy các phiên đấu giá đã có sự tham gia của giới đầu cơ, với các chiêu trò “làm giá”, tạo “sốt ảo”.
Một trong những chiêu trò mà giới đầu cơ thường dùng đó là đầu tư các lô đất trong khu vực lân cận để ăn theo đất nền đấu giá. Đầu tiên, khi nắm được thông tin khu vực sẽ tổ chức đấu giá, họ sẽ phân tích các yếu tố có thể làm giá và móc nối với các môi giới BĐS ở địa bàn tạo thành một nhóm từ 2 - 3 người để cùng làm thị trường.
Sau đó, nhóm này tiến hành thâu tóm quỹ đất trong khu vực lân cận khu đất sẽ tổ chức đấu giá QSDĐ. Khi đã đủ tài nguyên, họ sẽ mua một lượng lớn hồ sơ tham gia đấu giá. Trong phiên đấu giá, nhóm này sẽ trả giá cao hơn so với thị trường nhằm mua được càng nhiều lô đất càng tốt để “lướt sóng” kiếm lời.
Kết thúc phiên đấu giá, chúng tiếp tục dàn cảnh tranh nhau mua các lô đất trong khu vực đấu giá nhằm tạo hiệu ứng thanh khoản cao, đất có giá. Lúc này nhiều người đấu giá không trúng sẽ mua lại những mảnh đất trúng của nhóm này, với số tiền chênh có thể từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng tùy từng vị trí lô đất.
Cùng với việc “lướt sóng” những lô đất trúng đấu giá, nhóm đầu cơ này còn tung ra bán các lô đất đã mua trước đó ở khu vực lân cận với giá thấp hơn so với đất đấu giá để đánh vào lòng tham của khách hàng. Như vậy, dù khách hàng mua ở trong hoặc ngoài khu vực đấu giá thì đều là đất của nhóm đầu cơ này.
Với các chiêu trò “tóm gọn” khách hàng của giới đầu cơ, qua mỗi phiên đấu giá QSDĐ, họ sẽ thu về được lợi nhuận khá cao. Vì thế, gần đây, một số môi giới BĐS đã chuyển sang làm công việc chuyên đi “săn” đất nền đấu giá.
Các “chợ giao dịch” của giới đầu cơ theo đó mà tăng lên, khiến mục đích đưa đất vào sử dụng tại các cuộc đấu giá không thể thực hiện được. Một thực tế đáng buồn hiện nay đó là phần lớn các khu đất sau khi đấu giá thành công trên địa bàn tỉnh vẫn chỉ là bãi cỏ mọc um tùm; trong khi, người có nhu cầu ở thực lại không thể tiếp cận được.
