Giao dịch bất động sản thương mại ảm đạm từ Singapore cho đến Hàn Quốc

Khu mua sắm Myeongdong ở Seoul, Hàn Quốc. Theo JLL, trong quí 3, Hàn Quốc ghi nhận các giao dịch bất động sản thương mại trị giá 4,2 tỉ đô la, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giảm mạnh về số lượng lẫn trị giá giao dịch

Báo cáo tháng 11-2023 của hãng quản lý đầu tư và bất động sản toàn cầu JLL cho thấy, hoạt động đầu tư bất động sản thương mại ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong quí 3-2023 giảm 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu tính theo giá trị đầu tư hàng quí thì đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ quí 2-2010.

Nhà cung cấp dữ liệu thị trường MSCI Real Assets ghi nhận, số lượng giao dịch bất động sản thương mại ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong quí vừa qua giảm 37% so với quí 3-2022, đánh dấu quí giảm thứ sáu liên tiếp. Tỷ lệ mua lại bất động thương mại ở khu vực này của các nhà đầu tư toàn cầu rơi xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 6%.

“Câu chuyện lãi suất ‘cao duy trì trong thời gian dài hơn dự kiến” nổi lên gần đây đã dập tắt mọi hy vọng về sự phục hồi sớm của lĩnh vực bất động sản thương mại. Trong thời kỳ suy thoái này, thị trường bất động sản thương mại châu Á-Thái Bình Dương tụt hậu so với phần còn lại của thế giới về khía cạnh hình thành giá (quá trình xác định giá thị trường, chủ yếu thông qua sự tương tác giữa người mua và người bán)”, Benjamin Chow, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tài sản thực ở châu Á của MSCI, bình luận.

Chuyên gia Benjamin Chow lưu ý, triển vọng quí 3 ảm đạm hơn dường như thúc đẩy các kỳ vọng giảm giá hơn nữa trên thị trường này. MSCI theo dõi các tài sản thương mại và danh mục đầu tư trị giá từ 10 triệu đô la Mỹ trở lên, trong khi JLL giám sát các giao dịch có giá trị trên 5 triệu đô la.

Hồi tháng 11, tập đoàn đầu tư bất động sản Metro của Singapore tuyên bố mua 20% cổ phần của một bất động sản thương mại đắc địa, có tên gọi VisionCrest Commercial, nằm dọc theo Orchard Road, con phố mua sắm chính của Singapore, với giá 40 triệu đô la Singapore (29,8 triệu đô la Mỹ).

Metro đánh giá cao những điểm hấp dẫn của khu phức hợp cao 11 tầng này, nhưng Chủ tịch Winston Choo của Metro tỏ ra thận trọng, coi khoản đầu tư như là động thái phòng thủ.

“Giữa những khó khăn vĩ mô, Metro buộc phải duy trì danh mục đầu tư đa dạng, chất lượng trong các lĩnh vực có khả chống chịu tốt hồi”, ông nói.

Chưa thể phục hồi cho đến giữa năm 2024

Cuộc khảo sát của hãng dịch vụ bất động sản thương mại CBRE vào tháng 10 với khoảng 100 nhà môi giới và chuyên gia thẩm định giá bất động sản cao cấp trên khắp các thị trường châu Á – Thái Bình Dương cho thấy, chỉ 12% số người được hỏi nhận thấy hoạt động đầu tư cải thiện trong năm so với năm 2022. Một cuộc khảo sát hồi tháng 4 của CBRE lạc quan hơn với 73% nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng các giao dịch bất động sản thương mại của khu vực sẽ phục hồi trong năm nay.

“Hoạt động đầu tư dự kiến chưa không phục hồi cho đến giữa năm 2024”, Henry Chin, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của CBRE nói.

Báo cáo của JLL nhấn mạnh, khẩu vị rủi ro suy yếu cũng như các kỳ vọng hạn chế về khả năng các ngân hàng trung ương giảm lãi suất trong nửa đầu năm tới đang gây áp lực, buộc các nhà đầu tư ở hầu hết các thị trường châu Á – Thái Bình Dương phải bán bớt bất động sản thương mại, thay vì mua.

Báo cáo chỉ ra rằng trong quí 3, Hàn Quốc ghi nhận các giao dịch bất động sản thương mại trị giá 4,2 tỉ đô la, giảm 35% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo JLL, các nhà đầu tư tổ chức trong nước của Hàn Quốc chỉ xem xét có chọn lọc những tài sản văn phòng cốt lõi.

Tại Singapore, trị giá đầu tư vào bất động sản thương mại giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 2 tỉ đô Mỹ trong quí mới nhất. JLL cho rằng bất ổn kinh tế tiếp tục đè nặng lên nhu cầu của khách thuê và giá thuê văn phòng hạng A.

“Chi phí nợ cao, do lãi suất cao hơn, sẽ làm xói mòn lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro đối với một số nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thương mại”, Pamela Ambler, người đứng đầu bộ phận thông tin nhà đầu tư khu vực châu Á-Thái Bình Dương của JLL, nhận định.

Bà Ambler nói thêm, mối thách thứ kinh tế tăng trưởng chậm lại, đặc biệt là nhu cầu toàn cầu yếu hơn và tình trạng tăng trưởng yếu ở Trung Quốc cũng như các đối tác thương mại khác, cũng có thể làm giảm sự quan tâm của nhà đầu tư đối với bất động sản ở một mức độ nhất định.

Ấn Độ, Nhật Bản là điểm sáng hiếm hoi

Tuy nhiên, những người theo dõi thị trường nhận thấy một số điểm sáng hiếm hoi trên bức tranh thị trường u ám. “Bất động sản thương mại ở Ấn Độ đang được nhiều nhà đầu tư nhắm đến, trong khi lãi suất thấp của Nhật Bản giúp thu hút vốn quốc tế vào lĩnh vực này”, Chin của CBRE nói.

Ambler của JLL cũng đồng quan điểm, lưu ý rằng, nền kinh tế Ấn Độ là đươ hưởng lợi lớn từ xu hướng giảm rủi ro hiện nay, khi giới đầu tư toàn cầu giảm tiếp xúc với các tài sản của Trung Quốc và tìm cách xây dựng chuỗi cung ứng linh hoạt trên toàn khu vực để phòng ngừa các căng thẳng địa chính trị.

Bà nhận định, nền tảng kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ đang thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư rót tiền vào các tài sản văn phòng, cơ sở sản xuất và dự án cơ sở hạ tầng ở đây. Đối với Nhật Bản, Ambler chỉ ra rằng, môi trường lãi suất thấp trong nước tạo ra cơ hội phòng ngừa rủi ro tỷ giá cho nhà đầu tư bất động sản.

Trong một báo cáo hồi tháng 11, MSCI Real Assets, đánh giá Nhật Bản là thị trường bất động sản thương mại lớn nhất châu Á – Thái Bình Dương trong 9 tháng đầu năm về cả trị giá giao dịch lẫn số lượng giao dịch, với 1,9 tỉ đô trị giá giao dịch bất động sản công nghiệp trong quí 3, nâng tổng trị giá giao dịch trong 9 tháng đầu năm lên 6 tỉ đô la một con số cao kỷ lục trong 9 tháng kể từ khi MSCI bắt đầu thu thập dữ liệu vào năm 2007.

Trong khi đó, Ấn Độ cũng vừa trải qua quí tăng trưởng mạnh mẽ trong giao dịch bất động sản thương mại, với trị giá tăng đáng kể nhờ Brookfield India Real Estate Trust bán 50% cổ phần trong danh mục tài sản văn phòng ở Ấn Độ cho quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore với giá 683 triệu đô la. MSCI ghi nhận, khối lượng đầu tư bất động sản thương mại trong quí 3 năm nay của Ấn Độ cao hơn 50% so với mức trung bình của quí 3 trong 5 năm trước đại dịch Covid-19.

Hãng quản lý đầu tư bất động sản Colliers International (Canada) là một trong số ít công ty trong ngành kỳ vọng các giao dịch bất động sản thương mại sẽ tăng trưởng đều đặn trên khắp châu Á – Thái Bình Dương trong năm tới, “khi khoảng cách giá đưa ra giữa người mua và người bán thu hẹp và ngày càng có nhiều nhà đầu tư chuyển sang triển khai vốn”.

“Năm tới, thị trường bất động sản thươnng mại của khu vực có vẻ tích cực hơn năm 2023, với rất nhiều vốn bị dồn nén đang tìm kiếm nơi trú ẩn”, Chris Pilgrim, giám đốc thị trường vốn toàn cầu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Colliers, bình luận.

Theo Nikkei Asia

Lê Linh