Giá căn hộ tập thể cũ tăng: Cần thận trọng khi mua

Thời gian gần đây, giá bán loại căn hộ này càng được đẩy lên khi nhiều người có nhu cầu đầu tư, chờ các khu chung cư cũ được cải tạo, xây dựng lại... Song, các chuyên gia khuyến cáo, người mua cần thận trọng khi mua những căn hộ tập thể cũ.

Một góc khu tập thể Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng). Ảnh: Quang Thái

Giá nhà tập thể cũ tăng cao

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I-2024 của Bộ Xây dựng, cùng với xu hướng tăng giá của căn hộ chung cư mới, căn hộ chung cư cũ đã sử dụng 10 năm, thậm chí căn hộ tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá rao bán khá cao. Mức giá rao bán tăng trung bình khoảng 38% so với năm 2019.

Savills Hà Nội cũng cho biết, trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ tập thể cũ, với diện tích vừa phải, nằm tại nội đô, là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người. Vì vậy, giá nhà chung cư cũ, tập thể cũ,... cũng tăng theo.

Bà Nguyễn Thị Yến (khu tập thể C2 Kim Liên, quận Đống Đa) cho biết, gần trọn đời người sống tại đây, bà không bất ngờ khi giá những căn hộ cũ kỹ, đã xuống cấp trong khu ngày càng có giá trị. Đặc biệt, từ Tết Nguyên đán Giáp Thìn đến nay, người tìm mua tăng trong khi nhu cầu bán căn hộ loại này không nhiều.

“Nửa năm trước, giá nhà tập thể tại đây dao động trong khoảng 40-45 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng vọt lên 50-70 triệu đồng/m2. Một số căn ở các khu lân cận có diện tích sổ đỏ 40m2, diện tích sử dụng gần 100m2 được rao bán với giá 5 tỷ đồng. Sở dĩ những căn hộ cũ kỹ, đã xuống cấp có giá rao bán cao bởi vị trí của khu nhà đẹp, nằm ở trung tâm thành phố, gần trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại... Đặc biệt, những khu nhà này sẽ được cải tạo, xây dựng lại tổng thể”, bà Nguyễn Thị Yến lý giải.

Thông tin trên các sàn giao dịch cho thấy, giá bán các căn hộ tại khu tập thể cũ Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy) cũng cao tương tự. Cụ thể, căn hộ 70m2, có 2 phòng ngủ, vị trí “sát phố, tầm nhìn đẹp” được rao bán với giá 3,25 tỷ đồng. Một căn ở khu B2 (phố Tô Hiệu) gần công viên, trường học, diện tích chỉ 35m2 nhưng có giá tới 1,75 tỷ đồng. Nằm ở tầng 2 khu B khu tập thể Nghĩa Tân, chủ một căn hộ có diện tích sử dụng 65m2, diện tích "sổ đỏ" 50m2 với 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, bếp, vệ sinh và đầy đủ nội thất, cũng rao bán với giá 50 triệu đồng/m2. Các căn ở tầng 1 có giá bán nhỉnh hơn 1-2 triệu đồng/m2.

Anh Hoàng Văn Kiên, người đang thuê nhà tại khu B khu tập thể Nghĩa Tân chia sẻ: Các căn hộ ở khu tập thể này có giá trị bởi người mua thường không để ở, mà cải tạo, cho thuê theo ngày dưới dạng homestay hoặc cho thuê lâu dài chờ ngày được đền bù khi có dự án xây dựng lại. Một số căn hộ ở tầng 1 còn được tân trang đẹp làm quán cafe, studio chụp ảnh... Cũng theo anh Kiên, sau khi có thông tin khu tập thể Nghĩa Tân đang được lập quy hoạch tổng thể cải tạo, xây dựng lại, chờ các cấp có thẩm quyền phê duyệt, giá bán căn hộ tại đây càng tăng.

Dãy nhà tập thể cũ tại phố Hoàng Tích Trí (phường Kim Liên, quận Đống Đa). Ảnh: Dương Hiệp

Lưu ý khi mua căn hộ tập thể cũ

Lý giải sự tăng giá của căn hộ tập thể cũ, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, trước đây, nhà tập thể cũ không bị đẩy giá cao, bởi các dự án cải tạo của thành phố kéo dài quá lâu, liên tục bị lùi tiến độ. Tuy nhiên, gần đây, sau khi thành phố Hà Nội quyết tâm thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, cùng với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại chỗ hấp dẫn được đưa ra lấy ý kiến cư dân, các căn hộ này trở nên có giá trị. Ngoài ra, các khu tập thể lâu năm, được xếp vào diện sớm được cải tạo, xây dựng lại và đã có quy hoạch chi tiết thì càng có cơ hội được triển khai sớm.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Thế Điệp lưu ý, các căn hộ tập thể cũ thường có diện tích rất nhỏ. Trong quá trình sinh sống, các hộ dân đã cơi nới thêm diện tích. Do đó, người mua căn hộ tập thể cũ cần nắm rõ thông tin diện tích thực. Bởi phần diện tích cơi nới có thể rộng hàng chục mét vuông nhưng không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng, bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại.

Cùng đưa ra lưu ý về nội dung này, kiến trúc sư Thái Vũ Mạnh Linh, Công ty cổ phần Kiến trúc quốc tế Times Mirror cho rằng, người mua cần quan tâm đến cả diện tích trong sổ gốc và phần diện tích cơi nới, vì nhiều nhà tập thể cũ có phần diện tích cơi nới nhiều hơn diện tích gốc, khiến cơ quan chức năng và chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra phương án đền bù.

Đặc biệt, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw Nguyễn Thanh Hà chia sẻ: Trước thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ, nơi vốn ở vị trí “vàng”, căn hộ sẽ càng gia tăng giá trị, song người mua càng cần thận trọng, cân nhắc kỹ trước khi thực hiện giao dịch. Theo đó, trong quá trình xem xét mua chung cư cũ, người mua cần lưu ý một số giấy tờ pháp lý quan trọng liên quan đến căn hộ, tránh rơi vào tình trạng bị mắc bẫy môi giới, như: Giấy tờ xác định quyền sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán qua các giai đoạn hay giấy tờ xác minh tính hợp pháp của người bán. Người mua cũng cần đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng công chứng để kiểm tra, tránh tình trạng tài sản đã bị kê biên, thế chấp…