Fed khó giảm lãi suất nếu chi phí nhà ở vẫn 'neo' cao

Giá thuê nhà ở Mỹ giảm chậm, khiến Fed gặp khó khăn trong nỗ lực đưa lạm phát về mục tiêu 2%. Ảnh: Getty

Lạm phát của Mỹ kẹt ở mức cao trong trong năm nay nhưng vẫn không phá vỡ kế hoạch giảm lãi suất của Fed. Đó là vì các quan chức Fed kỳ vọng, chi phí thuê nhà cuối cùng sẽ dịu lại, kéo lạm phát xuống gần mục tiêu 2%.

Vấn đề là họ đã chờ đợi giá thuê nhà tăng hạ nhiệt nhanh trong 18 tháng qua nhưng điều đó vẫn chưa xảy ra. Một một số nhà phân tích lo ngại chi phí thuê nhà khó giảm mạnh vì thị trường nhà đất vẫn tương đối nóng. Nếu vậy, khả năng giảm lãi suất sẽ suy yếu đáng kể.

Với mức tăng lớn và chiếm tỷ trọng 1/3 chỉ số giá tiêu dùng (CPI), chi phí thuê nhà đóng góp lớn vào mức tăng lạm phát của nền kinh tế lớn nhất thế giới những năm gần đây.

Các nhà thống kê của chính phủ Mỹ không sử dụng giá nhà để tính toán lạm phát. Thay vào đó, họ sử dụng tiền thuê hàng tháng để nắm bắt số tiền mà người dân phải trả để thuê nhà cũng như số tiền thuê mà chủ nhà phải trả nếu họ không sở hữu căn nhà.

Giá thuê thị trường, tức giá thuê đối với các hợp đồng mới ký, bắt đầu tăng mạnh từ 3 năm trước. Điều này phản ánh nhu cầu lớn bất thường về không gian sinh sống rộng hơn trong đại dịch Covid-19, thu nhập của người dân tăng trưởng mạnh và lượng tồn kho nhà cho thuê xuống các mức thấp trong lịch sử.

Theo CoreLogic, giá thuê nhà dành cho một gia đình tăng 14% vào năm 2022. Tuy nhiên, trong tháng 2, tốc độ tăng giá thuê nhà so cùng kỳ năm trước đã chậm lại về mức 3,4%, phản ánh sự cạnh tranh ngày càng tăng từ nguồn cung căn hộ mới. Theo nền tảng bất động sản Zillow, giá thuê căn hộ cũng tăng chậm lại.

Jay Parsons, người đứng đầu chiến lược nhà dân cư của Công ty bất động sản Madera Residential ở bang Texas, cho biết lạm phát chi phí nhà hàng năm thực sự đã tăng chậm lại từ mức đỉnh 8,2% cách đây một năm xuống còn 5,6% trong tháng 3. Nhưng ông cho biết, đà giảm này chậm hơn dự đoán của hầu hết mọi người.

Lạm phát chi phí nhà cao giải thích vì sao lạm phát cơ bản, không bao gồm giá thực phẩm và năng lượng dễ biến động chững lại trong những tháng gần đây. Chỉ số giá chi tiêu tiêu dùng cá nhân (PCE ) cốt lõi của Mỹ tăng 2,8% trong tháng 3, giảm từ mức tăng 5,6% vào năm 2022 nhưng không thấp hơn nhiều so với tháng 12.

Tháng trước, Austan Goolsbee, Chủ tịch Ngân hàng dự trữ liên bang khu vực Chicago cho biết, thị trường nhà “không hoạt động theo cách chúng tôi nghĩ” khiến Fed gặp khó khăn trong nỗ lực đưa lạm phát trở lại mức 2%.

Lạm phát cơ bản của Mỹ bao gồm ba hạng mục khác nhau: hàng hóa, nhà ở và dịch vụ phi nhà ở. Để đưa lạm phát về 2%, Fed không nhất thiết cần đưa chi phí của các hạng mục trở về mục tiêu này. Lạm phát đã trở lại xu hướng trước đại dịch đối với hàng hóa, nhưng dịch vụ nhà ở và phi nhà ở thì chưa.

Trong thập niên trước đại dịch, lạm phát cơ bản của Mỹ ở mức dưới 2%, với lạm phát hàng hóa ở mức âm 1%, nhà ở mức 2,5-3,5% và dịch vụ phi nhà ở trên mức 2% một chút. Lạm phát chậm lại trong năm ngoái chủ yếu do giá hàng hóa quay trở lại xu hướng trước đại dịch.

Để lạm phát cốt lõi xuống mức mục tiêu 2%, lạm phát dịch vụ phi nhà ở phải giảm xuống dưới 3% từ mức 3,5% hiện nay. Đồng thời lạm phát chi phí nhà ở xuống khoảng 3,5% từ mức trên 5% trong tháng 3.

Nếu lạm phát của hai hạng mục này tiếp tục duy trì ở mức cao, các quan chức Fed có thể sẽ giữ nguyên biên độ lãi suất 5,25-5% cho đến khi họ thấy dữ liệu rõ ràng hơn về nền kinh tế đang chậm lại.

Tại một cuộc hội thảo ở Hà Lan hôm 13-5, Chủ tịch Fed, Jay Powell ghi nhận giá thuê nhà liên tục tăng là một yếu tố chính khiến lạm phát của Mỹ cao dai dẳng. Ông gọi lạm phát nhà ở là “một câu đố hơi khó hiểu”.

Một lý do chính khiến giá thuê nhà đang tăng chậm lại là do nguồn cung căn hộ mới được tung ra với số lượng kỷ lục. Tuy nhiên, nguồn cung đó được hấp thụ nhanh chóng do lượng dân nhập cư gia tăng cũng như mức tăng lương và việc làm vững chắc.

“Một trong những điều ngạc nhiên trong 6 tháng qua, đặc biệt đối phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu đã tăng nhanh trở lại”, Jay Parsons của Madera Residential nói.

Theo WSJ

Khánh Lan