Doanh nghiệp địa ốc 'ngập ngụa' hàng tồn kho

Báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng chỉ ra, lượng hàng tồn kho trong lĩnh vực nhà đất tiếp tục tăng cao so với cùng kỳ, với ước tính lên tới 16.688 sản phẩm, trong đó chung cư dẫn đầu danh sách với 1.714 căn, nhà ở riêng lẻ 7.473 căn, 7.501 đất nền...

Áp lực từ “núi” hàng tồn

Đánh giá chung về “sức khỏe” thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết, doanh nghiệp trong ngành đang đối diện với nhiều thách thức. Số đơn vị giải thể tăng vọt 30,4%, trong khi thành lập mới giảm gần 2/3 với cùng kỳ năm 2022.

Số liệu từ báo cáo tài chính quý II/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu cũng ghi nhận tổng số hơn 297.000 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho. Con số này đã được cải thiện so với quý đầu năm nay, song lại tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Hàng tồn kho tiếp tục tạo áp lực không nhỏ cho thị trường bất động sản.

Đứng đầu danh sách tiếp tục gọi tên CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va - Novaland (HoSE: NVL) với giá trị tồn kho cuối quý II/2023 lên tới hơn 139.000 tỷ đồng, tăng 3% so với hồi đầu năm.

Chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu tồn kho của Novaland là sản phẩm dở dang với 127.798 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Khoản này chủ yếu gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Giá trị hàng tồn được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của Novaland đến cuối tháng 6/2023 là 59.386 tỷ đồng, tăng so với cuối năm trước; bất động sản thành phẩm là 11.102 tỷ đồng.

Với Nam Long (NLG), dù đang đẩy mạnh bàn giao tại mộ số dự án, công ty vẫn ghi nhận giá trị hàng tồn kho tại cuối quý II ở mức 16.269 tỷ đồng, tăng gần 10% so với đầu năm, tập trung ở các dự án Izumi (9.012 tỷ đồng), Waterpoint (hơn 5.000 tỷ đồng), Hoàng Nam (818 tỉ đồng)...

Trong khi đó, Đất Xanh (DXG) ghi nhận tồn kho 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, trong đó bất động sản dở dang là 11.429 tỷ đồng. Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (BCM) cũng có tồn kho tăng, lên 21.600 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng dở dang chiếm 19.270 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tại Tổng công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) tăng 5% so với cuối năm 2022, đạt 6.310 tỷ đồng, chủ yếu tại dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.034 tỷ đồng), khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.336 tỷ đồng), khu dân cư P4 Hậu Giang (835 tỷ đồng)... Đặc biệt, doanh nghiệp này còn gần 10 dự án bất động sản dở dang khác.

Gượng dậy từ “đáy vực”

Tồn kho kéo dài là một trong những yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc có dòng tiền kinh doanh âm. Như ở Nam Long, tính đến cuối tháng 6/2023, dòng tiền kinh doanh của công ty ghi nhận âm hơn 1.000 tỷ đồng. Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại Novaland khi âm 1.669 tỷ đồng, Đất Xanh âm 570 tỷ đồng, BCM âm 1.110 tỷ đồng, DIG âm 108 tỷ đồng...

Cần phải nhấn mạnh, không thể đánh giá “sức khỏe” của một doanh nghiệp bất động sản chỉ bằng số lượng hàng tồn kho. Bởi, phần lớn tồn kho hiện tại chủ yếu nằm ở khoản mục sản phẩm dở dang, đang triển khai. Về lý thuyết, đây có thể là nguồn thu khổng lồ cho chủ đầu tư trong tương lai.

Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài có thể lên tới hàng chục năm, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” của doanh nghiệp. Đây là lý do các "đại gia" đang có một cuộc chạy đua đẩy nhanh thanh khoản với hàng loạt chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đình Hoàng, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 650 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) tiết lộ, hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, rất hiếm hàng mới. Áp lực kích cầu buộc chủ đầu tư phải tăng khuyến mãi để cạnh tranh.

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn của thị trường. Trong 3 tháng qua, dù đã tung ra đủ chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng công ty tôi chỉ bán được khoảng 30/260 căn mở bán. Trong ngắn hạn, tình hình khó cải thiện”, anh Hoàng nói.

Cũng theo anh Hoàng, việc giảm giá để thoát hàng, thu tiền về là yêu cầu bắt buộc trong bối cảnh dòng tiền nghẽn. Tuy nhiên, thay vì trực tiếp hạ giá bán, doanh nghiệp chọn tăng chiết khấu và đãi ngộ, vừa để thuyết phục khách hàng xuống tiền, vừa giữ mặt bằng giá chờ thị trường khởi sắc. Nhờ hình thức này, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”.

Diễn biến thực tế cũng cho thấy các “ông lớn” đầu ngành như Vingroup, Nam Long, Hưng Thịnh, Masterise Home, Novaland, Phú Long… đang đồng loạt khởi động lại các dự án quy mô lớn.

Để hút khách, hầu hết các dự án khởi động trở lại đều kèm chính sách bán hàng khá tốt ở giai đoạn này. Đơn cử, một dự án của Nam Long tại Bình Chánh chính thức vào giỏ hàng mới với chính sách thanh toán dàn trải 40% chia thành 7 đợt, cùng mức hỗ trợ lãi suất cao.

Có thể thấy, khó khăn vẫn bủa vây doanh nghiệp bất động sản, một trong số đó là áp lực hàng tồn kho. Tuy nhiên, không thể phủ nhận bức tranh kinh doanh của thị trường đã xuất hiện nhiều gam màu sáng hơn trong quý II/2023.

Điển hình như tại Vinhomes ghi nhận mức lãi ròng lên tới 9.700 tỷ đồng, cao gấp 13 lần cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, các công ty khác như Địa ốc Sài Gòn, Đất Xanh, Nam Long… cũng lần lượt báo lãi trong quý vừa qua. Ngay cả với Novaland, dù đơn vị này đã báo lỗ hơn 200 tỷ đồng trong quý II, nhưng nhờ được gỡ vướng nhiều dự án, công ty dự kiến có lãi trong 2 quý cuối năm.

Nhìn chung, kết quả kinh doanh của hầu hết đơn vị vẫn chưa thực sự bùng nổ. Tuy nhiên, với những thông tin khởi sắc bước đầu trong quý II, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng “ánh sáng sẽ xuất hiện ở cuối đường hầm” từ cuối năm 2023, đầu năm 2024.

Hưng Nguyên