Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp kỳ vọng hưởng lợi lớn từ làn sóng FDI

Dòng vốn vào khu công nghiệp tiếp tục khả quan

Trong báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán Agriseco cho rằng, FDI vào Việt Nam đang trong xu hướng tăng trưởng cao. Các khu công nghiệp - khu kinh tế tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài với nhiều dự án chất lượng cao trong các lĩnh vực sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, chips.

"Dòng vốn FDI mới vào khu công nghiệp (KCN) dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan từ sự phục hồi dòng vốn các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận vẫn đang diễn ra" - các chuyên gia của Agriseco đánh giá.

Dòng vốn FDI mới vào khu công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan. Ảnh: T.L

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/4/2024, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 9,27 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Vốn đăng ký cấp mới có 966 dự án được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 7,11 tỷ USD, tăng 28,8% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 73,2% về số vốn đăng ký.

Đặc biệt, làn sóng FDI "thế hệ mới" bao gồm công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn nổi lên như một xu hướng toàn cầu, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp nhờ việc tham gia 16 hiệp định thương mại tự do (FTA), nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn; các chính sách cam kết đầu NetZero; cơ chế chính sách thu hút vốn vào lĩnh vực mới). Việt Nam tiếp tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong khối ASEAN các năm qua.

Đồng thời, các chính sách hỗ trợ trong các năm gần đây cũng đã và đang giúp tăng cường thúc đẩy môi trường đầu tư ổn định, minh bạch cho nhà đầu tư, nâng cao vị thế cạnh tranh trên thực tế. Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng là tiền đề cho phát triển KCN bền vững.

Ngoài ra, ngành bất động sản KCN còn được hưởng lợi khi giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng, thông qua đó giúp KCN hưởng lợi. Theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút thêm vốn đầu tư vào các tỉnh thành, nhu cầu thuê đất KCN sẽ tăng theo. Giá cho thuê đất KCN dự kiến duy trì đà tăng do nhu cầu thuê lớn. Hiện tại, mặt bằng giá thuê KCN ở Việt Nam vẫn thấp hơn 15 - 20% so với các quốc gia trong khu vực (Indonesia, Malaysia) tạo thuận lợi thu hút dòng vốn đầu tư.

Vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn

Đánh giá về mức độ quan tâm của các nhà đầu tư FDI đến thị trường bất động sản Việt Nam, ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội, mặc cho rằng, dù gặp nhiều thách thức, Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản tổ chức và doanh nghiệp. Nhu cầu từ các nhà đầu tư, đặc biệt là trong khu vực rất lớn, đơn cử như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản đang đặc biệt quan tâm đến các tài sản thương mại đang vận hành cũng như các dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, lợi thế của Việt Nam nằm ở dân số, tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng kinh tế hiện tại, vì vậy Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa để phát triển. Mặc dù vẫn tồn tại những thách thức, những thăng trầm của chu kỳ thương mại, nhưng về lâu dài, các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm tất cả các lĩnh vực của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Một số nhà đầu tư chuyên môn hơn, họ quan tâm đến các trung tâm dữ liệu, một số khác tập trung vào logistics, khu công nghiệp, kho bãi.

“Phần lớn vốn FDI liên quan đến sản xuất. Vì vậy, vốn FDI quốc tế tập trung vào các địa điểm sản xuất chất lượng cao. Điều này cho thấy nhu cầu về các khu vực sản xuất chất lượng cao đang ngày càng lớn, cùng với các nhà đầu tư bán lẻ và khách sạn chuyên biệt. Đã có một số giao dịch diễn ra trong lĩnh vực nhà ở với các nhà đầu tư Singapore, các giao dịch tập trung vào lĩnh vực thương mại ở TP. Hồ Chí Minh, giao dịch khách sạn, giao dịch logistics, cho thấy sự quan tâm rất lớn đến nhiều khía cạnh. Mặc dù việc hoàn thành các giao dịch bất động sản tại Việt Nam vẫn có thể gặp thách thức, nhưng chắc chắn nhu cầu vẫn có. Với việc dành nhiều thời gian để hợp tác với các nhà đầu tư và người bán loại hình bất động sản này tại Việt Nam, chúng tôi vẫn giữ vững sự lạc quan và tin tưởng vào tiềm năng đầu tư của Việt Nam” - ông Matthew Powell chia sẻ.

Mặt bằng giá thuê khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các quốc gia trong khu vực. Ảnh: T.L

Với những tiềm năng là lợi thế trên, các chuyên gia phân tích của Agriseco kỳ vọng năm 2024 ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ khởi sắc. Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển đổi sang KCN kỳ vọng sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn trong bối cảnh quá trình đền bù và chuyển đổi đất cao su dự kiến sẽ được triển khai nhanh hơn khi các quy định đi vào triển khai. Một số doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn đã và đang chuyển đổi sang KCN như GVR, PHR, DPR.

Kết quả kinh doanh năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng trưởng nhưng phân hóa rõ nét hơn. Triển vọng khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước hoặc có quỹ đất tại các tỉnh thành cấp 2.

Giá thuê dự kiến tăng khoảng 3 - 9% tại các tỉnh có vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông kỳ vọng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vũng Tàu, Đồng Nai. Các doanh nghiệp bất động sản KCN đang giao dịch tại mức P/E là 16,1x lần và P/B là 2,3x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm trở lại đây. Nhìn chung, định giá ngành vẫn đang ở mức khá hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản khu công nghiệp nói chung trong các năm tới.

Agriseco đưa ra một số tiêu chí nhà đầu tư có thể lựa chọn cổ phiếu tiềm năng liên quan đến doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp như doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng. Chỉ số P/B, P/E ở mức hợp lý so với trung bình ngành. Doanh thu chưa thực hiện cao hoặc các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực. Kế hoạch kinh doanh năm 2024 vẫn khả quan.

Tấn Minh