ĐBQH TRẦN VĂN KHẢI: CẦN XÓA BỎ LỢI ÍCH DO CHÊNH LỆCH ĐỊA TÔ, TRÁNH NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI BỊ THẤT THOÁT

Thực hiện chương trình kỳ họp thứ 5, ngày 21/6, Quốc hội tiếp tục cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án Luật quan trọng, tác động lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế-xã hội và cuộc sống của các tầng lớp Nhân dân. Do đó, việc cho ý kiến, tiếp thu, chỉnh lý Luật này vẫn đang được Quốc hội tiến hành trên cơ sở lắng nghe tối đa các ý kiến, đề xuất đóng góp.

Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Đề cập về quá trình hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết: Tiếp thu ý kiến góp ý của Nhân dân, một số chương, mục, điều đã được chỉnh sửa, thay đổi cơ bản về cấu trúc và nội dung. Dự án Luật sau khi hoàn thiện có bố cục gồm 16 chương, 263 điều, trong đó tăng 5 mục (mục 3 Chương IV, mục 1 Chương VII; mục 1, 2, 3 chương XVI), bổ sung mới 40 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo lấy ý kiến Nhân dân.

Cụ thể, dự án Luật đã được rà soát, hoàn thiện các khái niệm tại Điều 3 rõ ràng, dễ hiểu, phổ quát cho các vùng miền; bổ sung giải thích một số cụm từ được sử dụng nhiều lần trong dự thảo Luật để bảo đảm cách hiểu thống nhất. Bổ sung việc áp dụng một số trường hợp theo pháp luật chuyên ngành tại Điều 4 như: trình tự, thủ tục chấp thuận, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án có sử dụng đất; việc xác lập, thực hiện hợp đồng, giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất... Bổ sung các nguyên tắc sử dụng đất liên quan đến tài nguyên và giá trị đi kèm với đất tại Điều 6. Chỉnh lý quy định tại Điều 10 làm rõ hơn việc phân loại đất để sử dụng vào các mục đích. Rà soát, hoàn thiện Điều 12 tách các khoản riêng về các hành vi bị nghiêm cấm của cơ quan quản lý nhà nước và của người sử dụng đất; bổ sung một số hành vi nghiêm cấm đối với cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền khi thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cũng điều chỉnh quy định Điều 17 theo hướng Thủ tướng Chính phủ ban hành khung chính sách về hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp ban hành chính sách cụ thể phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đồng thời làm rõ địa bàn được áp dụng chính sách; sửa đổi quy định tại Điều 20 để đảm bảo vai trò giám sát của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam; bổ sung quy định tại Điều 23 tăng cường trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong nhiệm vụ: quản lý đất chưa sử dụng; xác nhận quyền của người sử dụng đất; tham gia vào quá trình lập, điều chỉnh, công bố, công khai, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh.

Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung tại Điều 32 quy định người sử dụng đất đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp; bổ sung quy định đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với phần diện tích đó; bổ sung trách nhiệm của Bộ Nội vụ và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính của địa phương và việc sử dụng, cung cấp hồ sơ địa chính cho công tác quản lý đất đai; bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp địa giới hành chính...

Người dân đã giao quyền sử dụng đất thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị

Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam nêu quan điểm: Một trong những nhiệm vụ, giải pháp đặt ra tại Nghị quyết 18 về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai là “Nghiên cứu có chính sách điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch”. Đất đai là tài sản lớn nhất của quốc gia và để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, kiên quyết khắc phục tình trạng tham nhũng, tiêu cực, khiếu kiện về đất đai, đầu cơ và sử dụng đất đai lãng phí thì cần phải xử lý được hai vấn đề rất lớn, đó là chênh lệch địa tô và giá đất.

Chênh lệch địa tô xuất phát từ đâu, do đâu mà có, nếu không phải do công sức, chi phí đầu tư của người sử dụng đất? “Chênh lệch địa tô” được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao hơn. Đất nông nghiệp được mua gom, được đền bù với giá rẻ rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở và đất thương mại, dịch vụ có giá cao gấp cả chục lần, thậm chí cả trăm lần so với đất nông nghiệp.

Đại biểu Trần Văn Khải – Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Nam.

Theo đại biểu Trần Văn Khải, vấn đề xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công xã hội. Đất đai thuộc “sở hữu toàn dân”, người dân đã hy sinh đóng góp, giao quyền sử dụng đất, tài sản của mình cho Nhà nước, cho nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng, đô thị, đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư, phát triển đô thị. Chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau. Chính vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải xóa bỏ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Theo đó, phải xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất và bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Để điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch, đại biểu Trần Văn Khải nêu quan điểm về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 158). Theo đó, tại khoản 1 Điều 158 dự thảo Luật nêu bốn nguyên tắc định giá đất, gồm a,b,c,d. Tuy nhiên, đại biểu Trần Văn Khải băn khoăn với các quy định tại dự thảo Luật chưa đủ điều kiện để thực hiện xác định giá như vậy trong thực tế. Cơ sở để xác định giá tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, giá đất thời điểm năm 2023 khác nhưng sang năm 2024 lại khác, xác định như thế nào để không bị thất thoát là rất khó. Mặt khác, làm sao việc xác định giá đất phải hài hòa được các lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Nếu cứ theo phương án an toàn, tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quá lớn sẽ khó thu hút nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” bảo đảm thực sự rõ ràng, thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18.

Muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần có dữ liệu thị trường tin cậy

Tại khoản 2 Điều 158 dự thảo Luật quy định về căn cứ xác định giá đất. Tại Điểm a về mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định rõ trong Luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ định là là mục đích đất đang sử dụng hiện tại hay trong tương lai. Tại điểm d) các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, đề nghị quy định rõ, cụ thể các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố nào?

Tại khoản 3 Điều 158 dự thảo Luật quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất. Trong đó, nêu 05 nguồn thông tin đầu vào từ a, b, c, d, đ. Tuy nhiên, đại biểu Trần Văn Khải thấy còn băn khoăn về những nguồn thông tin đầu vào nêu trong dự thảo, có vẻ rất rộng nhưng chưa đủ, chưa bảo đảm căn cứ xác đáng và phức tạp khi tổng hợp để xác định giá đất.

Đại biểu Trần Văn Khải cho rằng, muốn xác định giá đất tiệm cận thị trường thì cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở quy định pháp lý cụ thể. Khi có cơ sở dữ liệu bảo đảm tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi do cho cán bộ thực hiện. Do đó, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu các quy định liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất, bổ sung các quy định nhằm số hóa đất đai đầu vào để thu thập dữ liệu về biến động thị trường, cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên loại đất, thửa đất nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng trên phạm vi cả nước.

Tại khoản 4 Điều 158 dự thảo Luật quy định các phương pháp xác định giá đất. Trong đó nêu 04 phương pháp. Đại biểu Trần Văn Khải cho rằng, dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất, thì lại càng khó áp dụng. Nếu áp dụng 04 phương pháp này để xác định giá cho cùng một thửa đất sẽ ra 04 giá khác nhau. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu bổ sung quy định cụ thể hơn tại dự thảo Luật về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, giúp minh bạch về vấn đề này. Có thể xây dựng một phương pháp tính giá đất thật đơn giản khi tính giá trị quyền sử dụng đất, tránh trường hợp phải phân tích và lựa chọn nhiều phương pháp như hiện nay.

Tại khoản 5 Điều 158 dự thảo Luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước để chống thất thoát như một phương án an toàn nhất. Tuy nhiên, rất khó tính toán lể lựa chọn phương án nào có lợi nhất cho ngân sách nhà nước, nguồn thu ngân sách nhà nước không chỉ bao gồm nguồn thu trực tiếp từ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, mà còn nguồn thu thuế từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất và các lợi ích về kinh tế - xã hội khác. Mặt khác nếu phương án có lợi nhất cho Nhà nước thì không đảm bảo yếu tố hài hòa lợi ích giữa Nhà nhước, nhà đầu tư và người dân.

Nói chung, về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 này, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu làm rõ hơn trong dự thảo Luật để hoàn thiện trước khi Quốc hội thông qua./.

Bích Lan