Đất nền vùng ven mới chỉ sốt từ 'miệng cò'?

Sở hữu lô đất mặt tiền đường rộng 110m2 tại xã Long Cang, huyện Cần Đước, tỉnh Long An, anh Đỗ Quốc Lâm khẳng định không biết sốt đất đang lan đến đâu, nhưng đến khu vực của anh thì chưa có. Gần 2 tháng nay, anh đang chạy đôn, chạy đáo rao bán, cầu hòa vốn để tất toán nợ.

Thanh khoản vẫn khó

Nhà đầu tư gốc Hà Nội chia sẻ lô đất này được anh mua từ đầu năm 2022, giá 2,3 tỷ đồng. Nửa đầu năm 2022, với lợi thế giáp ranh TP.HCM, cùng hàng loạt dự án “nở như nấm sau mưa” trong khu vực, giá lô đất tăng vọt lên hơn 3,5 tỷ đồng.

Giá lên nhanh nhưng cũng xuống gấp. Chỉ vài tháng kể từ khi thiết lập đỉnh cao, giá đất Long Cang và vùng lân cận bắt đầu chững lại, giao dịch đóng băng theo diễn biến chung của thị trường. Gần 2 năm qua, anh Lâm “ôm đất” trong hoang mang, bán không được, để không xong.

Đến đầu năm 2024, khoản vay 1 tỷ đồng của anh Lâm hết hạn ưu đãi, bình quân mỗi tháng anh phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 30 triệu đồng. Trước nguy cơ gãy đòn bẩy tài chính, anh bắt đầu rao bán lô đất với niềm tin có lãi khi thị trường liên tục xuất hiện thông tin đất nền vùng ven TP.HCM đang sốt trở lại.

Đất vùng ven TP.HCM đang ấm lên, nhưng thanh khoản thực tế vẫn khá ì ạch.

“Sau gần 2 tháng rao bán, tôi vỡ mộng. Có ngày tôi nhận 6-7 cuộc gọi từ cả môi giới và khách mua, nhưng hầu hết đều là để hỏi dò. Không ít khách đòi hỏi đủ thứ về giấy tờ, thủ tục, rồi ép giá thấp đến phi lý. Tôi sẽ tiếp tục chờ, nhưng nếu thanh khoản không cải thiện trong nửa năm tới, có thể tôi sẽ chấp nhận bán lỗ 200-300 triệu đồng”, anh Lâm thổ lộ với VnBusiness.

Không chỉ ở Cần Đước, ở hầu hết các khu vực từng là điểm nóng sốt đất ở vùng ven TP.HCM đang có hiện tượng giá tăng trở lại nhưng khó bán. Nhiều địa phương xuất hiện đội cò ồ ạt tung tin sốt đất, nhà đầu tư cũ “quay xe’ ngừng cắt lỗ, nhưng thanh khoản thực tế rất ì ạch, khách chỉ đến rồi đi vì giá quá cao.

Như ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), kể từ sau Tết 2024 đến nay, liên tục xuất hiện những thông tin như “nhà đầu tư vác bao tiền đi săn đất”, “nhà đầu tư Hà Nội ào ào gom đất”, “cá mập tranh nhau săn đất từ nửa đêm”… nhưng thực tế giao dịch chưa có đột phá.

Anh Đức, môi giới được mệnh danh như “thổ địa” trên thị trường bất động sản Đồng Nai, nhìn nhận đất nền Nhơn Trạch còn rất nhiều tiềm năng bởi mặt bằng giá còn thấp, vị trí chỉ cách TP.HCM một con sông lại sắp có cầu vành đai 3 nối liền, nhiều chủ đầu tư lớn như Ecopark, Hưng Thịnh, Phú Long rót tiền…

Tuy nhiên, theo anh Đức, sốt đất Nhơn Trạch hiện tại chỉ là lời đồn. Giá đất trong khu vực vẫn dao động ở mức 11-15 triệu đồng/m2, tùy khu vực có nơi cao hơn, có nơi thấp hơn. “Thị trường đã bắt đầu ấm lên, nhưng cơ bản, sản phẩm nào cắt lỗ thì vẫn phải cắt lỗ, muốn bán được thì vẫn phải giảm giá”, anh Đức nói.

Sóng lớn sắp lên?

Không chỉ thị trường đất tỉnh, các huyện vùng ven TP.HCM cũng chưa ghi nhận những cú hích đáng kể. Đơn cử, sau thông tin đề xuất 5 huyện ngoại thành gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè thành 3 thành phố mới, đến nay thị trường nhà đất các khu vực này vẫn chưa có sự “bật dậy” như kì vọng.

Không thể phủ nhận so với thời điểm đầu năm 2023, thị trường đất nền Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ đã có tín hiệu khởi sắc về sức cầu, lượng quan tâm tăng vọt, hiện tượng cắt lỗ giảm, tuy nhiên, diễn biến thực tế không như lời đồn.

Theo ghi nhận, các giao dịch được thực hiện trên thị trường nhà đất vùng ven hiện tại phần lớn là nguồn hàng giảm giá từ 10-30% so với đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm được rao bán từ năm 2023 nhưng đến nay chưa phát sinh giao dịch. Bên cạnh một số nhà đầu tư “quay xe” dừng bán chờ sóng lên, cũng còn không ít nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải giảm giá bán để thoát hàng sớm.

Có thể thấy, những cơn sốt đất nền ở vùng ven TP.HCM kể từ đầu năm 2024 đến nay phần lớn vẫn chỉ dừng lại ở “miệng cò”. Song, không thể phủ nhận phân khúc này đang cho thấy những tín hiệu khởi sắc và nhiều khả năng sẽ có sóng mới từ cuối năm 2024, đầu năm 2025.

Theo giới chuyên gia, với nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng trước năm 2030 lên đến hơn 700.000 tỷ đồng, bất động sản Đông Nam Bộ, đặc biệt là các tỉnh giáp ranh TP.HCM được đánh giá là sẽ sớm “tăng nhiệt”.

Hiện, toàn vùng đã đưa vào khai thác 103km đường bộ cao tốc, đang thi công 178km và chuẩn bị khởi công 126km, dự tính đến 2025 sẽ có trên 400km đường đưa vào khai thác. Đáng chú ý là các dự án cảng hàng không quốc tế Long Thành đang vào giai đoạn nước rút, hay nhà ga T3 cảng hàng không Tân Sơn Nhất…

Chia sẻ với VnBusiness, anh Lê Luân, một nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền gần cửa khẩu Mộc Bài (đoạn qua huyện Bến Cầu - Tây Ninh), ven dự án cao tốc TP.HCM - Mộc Bài), cho biết giá đất khu vực này đang được rao ở mức 800 triệu - 1,2 tỷ đồng/lô (70 - 90m2), nhưng thanh khoản vẫn khá khó khăn.

Các trường hợp cắt lỗ, theo anh Luân, đa phần là vì vay quá nhiều để đầu tư. Trong khi những người có dòng tiền mạnh, hoặc chưa quá áp lực về tài chính thì vẫn đang hy vọng khi tuyến đường cao tốc hình thành (dự kiến vào năm 2025), thị trường sẽ hồi phục.

“Bản thân tôi đang mong sự hoàn thiện của tuyến cao tốc có thể hâm nóng thị trường, mở ra cơ hội bán “chốt lời” trong thời gian tới. Nếu bán được, tôi sẽ tính toán chuyển sang nơi khác sau gần 3 năm đầu tư ở đây”, anh Luân chia sẻ.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng. Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý.

Nhật Minh