'Cuộc chơi' M&A bất động sản ra sao trong năm 2024?

Báo cáo của KPMG chỉ ra, tính đến đầu quý IV năm 2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm khoảng 23% trong tổng số 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Giá trị bình quân các thương vụ đạt mức kỷ lục trong 5 năm trở lại đây, gấp 300% so với năm 2022.

Khối nội đua gom quỹ đất

Một điều dễ thấy trong năm 2023 là dù gặp không ít khó khăn về dòng tiền, song các doanh nghiệp trong nước có tiềm lực mạnh vẫn không ngại chi hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng để thâu tóm quỹ đất sạch nhằm nâng cao sức mạnh nội tại, và xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục trong năm 2024.

DIC Corp có lẽ là một trong những tên tuổi nổi bật gây chú ý trong thời qua với việc thông qua quyết định mua lại quyền sử dụng đất đối với Khu đất A2-1, Khu Trung tâm Chí Linh, TP Vũng Tàu từ Công ty cổ phần Xây dựng Holdings.

Tổng giá trị của thương vụ mua lại vào khoảng 290 tỷ đồng, với đơn giá chuyển nhượng 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Được biết, công ty Xây dựng Holdings là công ty liên kết của DIC Corp, còn dự án này có diện tích gần 100ha, đã được đền bù khoảng 70%.

Hoạt động M&A bất động sản được dự báo sôi động trong năm 2024.

Trong khi đó, tại Phát Đạt (PDR), Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ khẳng định mục tiêu tiếp tục đầu tư và mở rộng quỹ đất, phát triển dự án tại các địa bàn giàu tiềm năng.

Điển hình, trong lĩnh vực bất động sản dân dụng, Phát Đạt sẽ tập trung tìm kiếm quỹ đất để phát triển các sản phẩm cao cấp tại TP.HCM và Đà Nẵng, đồng thời phát triển các khu đô thị kiểu mẫu tại các đô thị cấp 2 như Bình Định, Quảng Ngãi, Phú Yên, Lâm Đồng, Khánh Hòa và Đồng Nai.

Một “ông lớn” khác là Hưng Thịnh Group đang sở hữu quỹ đất lên tới 4.500 ha, phân bố ở nhiều địa phương như TP.HCM, Hà Nội, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Đại diện Hưng Thịnh cho biết với quỹ đất lớn, doanh nghiệp này có thể đảm bảo phát triển dự án trong 10 năm tới. Dẫu vậy, Hưng Thịnh vẫn sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất khi có cơ hội nhằm đón đầu sự phát triển hạ tầng tại các địa phương.

Mới đây, CTCP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền đã phê duyệt kế hoạch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 8 thửa đất đều có địa chỉ tại phường Phước Long, TP.Thủ Đức, TP.HCM. Số tiền cần chi trả là hơn 294 tỷ đồng.

Ở khu vực phía Bắc, Tập đoàn Ecopark đang trong quá trình đàm phán mua lại toàn bộ Công ty TNHH Sông Thao - chủ đầu tư dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng khoáng nóng Thanh Thủy tại thị trấn Thanh Thủy (huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ).

Đại gia ngoại chiếm lợi thế

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường lao dốc, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước có tiềm lực mạnh vẫn không ngại chi tiền để thâu tóm quỹ đất. Tuy nhiên, năm 2023, lợi thế trong “cuộc chơi” M&A lĩnh vực địa ốc nghiêng hoàn toàn về khối ngoại.

Gần nhất, trong tháng cuối cùng của năm 2023, UBND tỉnh Bình Dương thông qua quyết định cho phép Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương tại thành phố Thủ Dầu Một cho CapitaLand.

Dự án rộng 18,9 ha, trong đó tổng diện tích xây dựng gần 593.000 m2. Với tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ. Quy mô dân số khoảng 12.000 người. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5.085 tỷ đồng.

Bên cạnh các thương vụ đình đám của CapitaLand, hàng loạt thương vụ điển hình khác có thể kể đến như Gamuda Land mua 100% vốn công ty Bất động sản Tâm Lực để sở hữu dự án ở Thủ Đức, TPHCM; Keppel Land mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Công ty Nhà Khang Điền...

Rõ ràng, trong bối cảnh khối nội gặp khó, các đại gia nước ngoài đang chớp thời cơ để thâu tóm dự án. Bước sang năm 2024, dù thị trường bất động sản dần phục hồi, sức mạnh của doanh nghiệp nội có thể trở lại, tuy nhiên, cán cân trong cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nghiêng về phía khối ngoại.

Cushman & Wakefield dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường

Đáng chú ý, theo Cushman & Wakefield, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland, thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều chủ đầu tư mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

Bên cạnh đó, dòng vốn cũng có xu hướng dịch chuyển và gia tăng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, đánh giá năm 2024 là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Ưu thế đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài.

Trong khi đó, lãnh đạo một doanh nghiệp đang sở hữu dự án 650 căn hộ kèm đất nền tại TP.HCM cho hay "con sóng ngầm" trong thâu tóm quỹ đất, tài sản đang lên cao. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng âm thầm với giá thấp do thị trường rơi vào "vùng đáy", lợi thế thuộc về người có tiền.

“Năm 2024, thị trường có thể sẽ chứng kiến nhiều hơn các thương vụ sang tên đổi chủ với giá trị hàng triệu USD, thậm chí chục triệu USD”, vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.

Hưng Nguyên