'Cơn bão' tài chính giáng xuống bất động sản thương mại Mỹ

Will Silverman, Giám đốc điều hành của Eastdil Secured, một ngân hàng đầu tư bất động sản, cho biết: “Ở New York (Mỹ), các tòa nhà đang được bán với giá thấp hơn giá trị của chúng.

“Chúng tôi đang thấy giá thấp hơn so với mức giá trong 20 năm tính theo đồng đôla”, ông nói.

Giá trị của các tòa nhà văn phòng ở Thành phố New York ước tính đã giảm 76 tỷ USD so với giá bán gần đây nhất. Ảnh: Michael Nagle/Bloomberg.

Lãi suất tăng mạnh, khủng hoảng ngân hàng khu vực làm hạn chế tín dụng và xu hướng làm việc từ xa, tất cả đều đang tàn phá nền kinh tế nói chung và triển vọng của ngành nói riêng.

Các tòa nhà văn phòng cũ cũng phải gánh chịu gánh nặng của suy thoái, nhưng các loại bất động sản khác cũng không tránh khỏi.

Kết quả, việc gia tăng căng thẳng trên khắp đất nước - từ việc tịch thu tài sản thế chấp đối với các khu chung cư mắc nợ nhiều ở Houston và vỡ nợ đối với các khách sạn và trung tâm mua sắm ở San Francisco.

Các ngân hàng, dưới sự giám sát của các cơ quan quản lý và nhà đầu tư, đang bắt đầu giảm tải thậm chí thực hiện các khoản cho vay bất động sản thua lỗ.

Giờ đây, nhà môi giới JLL ước tính rằng các tòa nhà văn phòng ở New York - thị trường văn phòng lớn nhất thế giới - đã mất 76 tỷ USD giá trị so với giá bán gần đây nhất. Một ngoại lệ là nhóm mới gồm các văn phòng sang trọng và hiện đại nhất, chẳng hạn như One Vanderbilt của SL Green, đang có giá thuê kỷ lục.

Phổ biến hơn là các tòa nhà như 1330 Avenue of the Americas. Bất động sản ở Midtown gần đây đã được bán bởi Blackstone và RXR với giá 320 triệu đôla, thấp hơn 1/3 so với giá đưa ra vào năm 2006.

Một nhà môi giới ước tính rằng chỉ có 10% các tòa nhà văn phòng hàng đầu ở New York không gặp khó khăn - xét về mức độ nợ nần hoặc công suất sử dụng.

Theo CBRE, thiệt hại về tài chính có thể được che đậy vì có rất ít tòa nhà được bán trong năm qua, với khối lượng giao dịch bất động sản thương mại giảm hơn nửa năm so với cùng kỳ trong quý đầu tiên.

Blackstone gần đây đã bán cổ phần của mình trong One Liberty Plaza, một tòa nhà chọc trời ở hạ Manhattan, cho Brookfield trong một thỏa thuận trị giá tòa tháp ở mức 1 tỷ đô la. Con số này đã giảm so với mức định giá 1,55 tỷ đô la vào năm 2017, gần mức cao nhất của thị trường.

Blackstone cho biết các văn phòng truyền thống của xứ cờ hoa chiếm chưa đến 2% trong danh mục đầu tư toàn cầu của họ, giảm từ mức hơn 60% vào năm 2007 khi họ “cố ý xoay trục” sang các lĩnh vực khác.

Một tòa nhà khác ở Manhattan, tháp 56, đã được dỡ bỏ vào tháng 2 với giá 110 triệu đô la khi chủ sở hữu không thể tái cấp vốn cho khoản nợ của nó - giảm so với 158 triệu đô la đã trả vào năm 2008.

Doanh số bán hàng có thể tăng tốc khi nhiều chủ sở hữu buộc phải tái cấp vốn. Theo MSCI, một công ty dữ liệu tài chính, gần 900 tỷ đô la nợ bất động sản thương mại của Mỹ sẽ đến hạn trong năm nay và năm tới.

Văn phòng không phải là lĩnh vực duy nhất chịu áp lực. Một số bất động sản căn hộ cho thuê được xem như một khoản đặt cược an toàn trong thời kỳ đại dịch cũng đang gặp khó khăn.

Điệp Nguyễn (Theo FT)