Cổ phiếu cần quan tâm ngày 26/12

Khuyến nghị cổ phiếu yêu thích là KDH và NLG

CTCK Phú Hưng (PHS)

Trong quý III/2023, thị trường căn hộ có sự phục hồi so với quý II/2023, tuy nhiên lũy kế 9 tháng đầu năm, số lượng căn mở bán vẫn thấp do tâm lý người mua nhà vẫn yếu từ sau các scandal bất động sản năm 2022. Giá bán trung bình sơ cấp vẫn ghi nhận mức tăng do phân khúc căn hộ mở bán tập trung vào phân khúc hạng sang và cao cấp.

Luật nhà ở sửa đổi và luật kinh doanh bất động sản sửa đổi mới đã được thông qua vào cuối tháng 11/2023 và những bộ luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Riêng Dự thảo Luật là đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ thông qua trong kỳ họp gần nhất. Chúng tôi kỳ vọng rằng 3 luật mới này đánh dấu một bước tiến quan trọng và giúp ngành bất động sản phát triển bền vững.

Trong giai đoạn này, chúng tôi lựa chọn các cổ phiếu có cấu trúc tài chính lành mạnh, an toàn và năng lực triển khai dự án tốt, có pháp lý vững chắc. Cổ phiếu yêu thích của chúng tôi là KDH và NLG.

Khuyến nghị mua dành cho cổ phiếu VHM

CTCK Vietcombank (VCBS)

Luận điểm đầu tư dành cho VHM của CTCP Vinhomes: Trong giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (2022 – 2023), VHM vẫn ghi nhận dòng tiền bán hàng và kết quả kinh doanh tích cực nhờ: (1) Thành công từ việc đưa vào kinh doanh dự án Vinhomes Ocean Park 2&3 (Hưng Yên), (2) Các sản phẩm của Vinhomes đã tạo dựng uy tín tốt, thu hút nhu cầu đầu tư và mua lô lớn từ các đại lý ngay cả trong giai đoạn thị trường không quá thuận lợi.

Mô hình bán hàng kết hợp bán lẻ và bán buôn dự án giúp: (1) Đẩy nhanh tiến độ kinh doanh và thu hồi dòng tiền tại các dự án; (2) Giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp khi triển khai các đại đô thị quy mô lớn.

Quỹ đất lớn và sở hữu vị thế vượt trội trong việc đấu thầu, lập quy hoạch phát triển dự án mới tại các khu vực trọng điểm phát triển hạ tầng giao thông, đô thị, trung tâm đô thị - hành chính mới của các tỉnh thành và thành phố lớn.

Khả năng tạo giá trị gia tăng tốt cho quỹ đất nhờ: (1) Các KĐT được quy hoạch bài bản và thiết lập tốt hệ thống hạ tầng, tiện ích tương đối đầy đủ nội khu, (2) Dự án Vinhomes đạt hiệu quả cao trong việc tái xác lập mặt bằng giá và nâng tầm thị trường bất động sản tại địa phương.

VHM dự kiến sẽ triển khai và đưa vào kinh doanh các dự án đại đô thị lấn biển có quy mô trên 1.000 ha (Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Cần Giờ) trong giai đoạn 3-5 năm tới. Trong trường hợp các dự án trên thành công sẽ giúp nâng tầm mạnh mẽ quy mô kinh doanh của doanh nghiệp.

Các chủ đầu tư có nguồn lực tài chính tốt, có khả năng quy hoạch bài bản và phát triển dự án hoàn chỉnh như VHM sở hữu nhiều lợi thế trong môi trường pháp lý mới, khi các điều kiện về bán nhà hình thành trong tương lai và hồ sơ pháp lý dự án được siết chặt.

VHM đã tạo dựng thương hiệu tốt và được ưu tiên bởi các chính quyền địa phương khi thu hút đầu tư cho các khu vực đô thị, hành chính mới của thành phố.

Dự báo năm 2023 đạt doanh thu 121.518 tỷ đồng, lợi nhuận thuần 41.933 tỷ đồng; năm 2024 lần lượt đạt 90.187 tỷ đồng và 36.145 tỷ đồng. Khuyến nghị mua dành cho cổ phiếu VHM với giá mục tiêu 56.549 đồng/CP.

Khuyến nghị mua dành cho cổ phiếu NLG

CTCK Vietcombank (VCBS)

Luận điểm đầu tư dành cho cổ phiếu NLG của CTCP Đầu tư Nam Long: Các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực (phân khúc chủ đạo của NLG) hồi phục sớm hơn thị trường chung.

Dự án Akari city giai đoạn 2 mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức trên 60% (AK 7 8 9 mở bán năm 2022, và AK NEO mở bán tháng 9/2023).

Trong 11T2023, NLG vẫn ghi nhận lượng Pre-sale lên tới gần 3.038 tỷ đồng từ WaterPoint, Mizuki Park và Akari City dù thị trường khó khăn. Ngoài ra, doanh nghiệp chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của Ehome Southgate và EHomeS Cần Thơ (với giá khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng/căn),

Sản phẩm Ehome hay Ehome S được đón nhận rất tích cực trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án: NLG thường bán khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản… để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Các dự án triển khai dạng này điển hình như Akari City, Mizuki Park, tới đây là Paragon Đại Phước.

Tình hình tài chính lành mạnh: tỷ lệ nợ ròng trên tổng tài sản của NLG chỉ ở mức 7,8% tại thời điểm cuối quý 3– là một trong những công ty bất động sản trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.

Tuy nhiên các dự án đang bị đình trệ hoặc điều chỉnh lại sản phẩm mục tiêu như: Paragon Đại Phước (đang hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng nốt 25% trong số 50%) và Izumi City điều chỉnh lại quy hoạch 1/500 để đưa ra các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với thị trường.

Chúng tôi khuyến nghị mua dành cho cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 45.000 đồng/CP.

Khuyến nghị bán dành cho cổ phiếu DIG

CTCK Vietcap (VCSC)

Chúng tôi giữ khuyến nghị bán đối với Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG – sàn HOSE) nhưng tăng giá mục tiêu thêm 19% lên 18.200 đồng/cổ phiếu. Giá cổ phiếu của DIG đã tăng 80% kể từ đầu năm do tâm lý tích cực của nhà đầu tư đối với việc mua lại trái phiếu của DIG và việc cắt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nhưng chúng tôi cho rằng sự tăng giá mạnh mẽ của cổ phiếu DIG đã đi nhanh hơn so với diễn biến cơ bản.

Chúng tôi nâng giá mục tiêu chủ yếu do chúng tôi (i) loại bỏ mức chiết khấu 20% lên phương pháp định giá giá trị tài sản ròng (RNAV), (ii) áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) cho dự án Vũng Tàu Centre Point và (iii) cập nhật giá mục tiêu sang cuối năm 2024. Những tác động tích cực này bù đắp một phần việc chúng tôi đưa Logistics Cái Mép khỏi định giá và giả định WACC cao hơn 1,8 điểm %.

Chúng tôi dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2023 là 125 tỷ đồng (giảm 13% so với năm trước), chủ yếu được hỗ trợ bởi lượng bàn giao tại dự án Nam Vĩnh Yên và bắt đầu ghi nhận doanh thu tại dự án Vị Thanh trong quý IV/2023. Chúng tôi điều chỉnh giảm 37% dự báo lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số năm 2023 do chúng tôi giảm dự báo lượng bàn giao bất động sản dựa theo kết quả kinh doanh kém khả quan trong 9 tháng đầu năm 2023, điều này một phần được bù đắp nhờ thu nhập tài chính cao hơn.

N.T