Có nên 'tất tay' với nhà cho thuê trong năm 2024?

Cuối tháng 1/2024, anh Hoàng Minh Quân, một tay buôn nhà đất có hơn 10 năm kinh nghiệm, quyết định bán “cắt lãi” toàn bộ 4 lô đất nền tại Bắc Ninh và Sóc Sơn (Hà Nội), thu về hơn 8,6 tỷ đồng, rồi quay về khu vực trung tâm đầu tư căn hộ với tầm nhìn 3-5 năm, kết hợp cho thuê.

Bỏ đất nền, chọn căn hộ cho thuê

Anh Quân cho hay, 4 lô đất được anh mua vào từ đầu năm 2021, khi thị trường vào đỉnh sốt, giá từng được đẩy lên khoảng 12 tỷ đồng. Đến nay, dù thị trường đóng băng, 4 lô này vẫn có giá trị khoảng 10 tỷ đồng (theo mặt bằng giá chung), tuy nhiên vì muốn dứt nhanh nên anh rao bán hòa vốn.

“Sở dĩ tôi quyết định thoát hàng vì không thể nhìn thấy ánh sáng cuối đường, ngay cả khi tăng thời gian kỳ vọng lên 2-3 năm tới. Trong khi phân khúc căn hộ phục vụ ở thực vẫn duy trì đà tăng 7-15%/năm, đặc biệt là các chính sách chiết khấu rất hời cho người trả tiền sớm”, anh Quân phân tích.

Sau khi thu hồi vốn, ngay đầu tháng 2 vừa qua, anh Quân xuống tiền mua vào 1 căn hộ tại 1 dự án mới tại Linh Đàm (Hoàng Mai) có giá chào bán 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nếu thanh toán sớm hơn 95% giá trị, anh được hưởng mức chiết khấu 20% (đúng vào đợt khuyến mãi của chủ đầu tư).

Đầu tư nhà cho thuê có nhiều dư địa song cũng ẩn chứa rủi ro trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng tăng .

Cũng lựa chọn tái cơ cấu dòng vốn, rót tiền vào phân khúc lưu trú, anh Hoàng Phi Vũ, một nhà đầu tư gốc Hải Phòng, quyết định thoái 70% vốn từ đất nền để chuyển sang loại hình nhà trọ và căn hộ dịch vụ có giá thuê trung và bình dân.

Cụ thể, vào cuối tháng 12/2023, sau khi bán thành công 6 lô đất tại Hưng Yên và Bắc Giang, thu về hơn 13 tỷ đồng, trả hết khoản vay ngân hàng 4 tỷ đồng, anh Vũ chi toàn bộ số vốn 9 tỷ đồng còn lại để mua vào 2 khu nhà trọ 6 và 8 tầng gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc.

“Cả 2 khu trọ của tôi nằm ven Quốc lộ 21, giá thuê dao động ở mức 2,5 - 6 triệu đồng/phòng nên nhu cầu rất cao. Khách chủ yếu là sinh viên và công nhân. Kể từ đầu năm đến nay, 100% số phòng tại 2 khu trọ đều được lấp đầy, nhờ chất lượng và giá thuê tốt”, anh Vũ tiết lộ.

Có thể thấy, trong bối cảnh đất nền thanh khoản chậm, cộng thêm lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng thấp kỷ lục, nhiều nhà đầu tư đang rục rịch chuyển hướng dòng tiền, một phần không nhỏ trong số đó hướng về loại hình căn hộ cho thuê.

Các nghiên cứu cũng chỉ ra loại hình bất động sản lưu trú sẽ có đà phục hồi tốt bởi xu hướng thuê dài hạn ngày càng phổ biến do giá nhà tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Đơn cử, theo báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Công ty PropertyGuru, xu hướng đi thuê nhà do tài chính chưa cho phép mua sẽ tăng lên trong nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%). Chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.

Có nên “tất tay” trong năm 2024?

Kết quả thăm dò của VnBusiness cũng chỉ ra bất chấp đà phục hồi “rùa bò” của thị trường chung, loại hình chung cư cho thuê vẫn có đà tăng trưởng khá tốt, mức độ quan tâm giữ ở tốp đầu.

Cụ thể, đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%.

Anh Hoàng Chí Bảo, một môi giới chuyên mảng cho thuê tại khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), cho hay loại hình căn hộ cho thuê đã trải qua qua giai đoạn xuống đáy, thậm chí tuyệt vọng khi đại dịch Covid-19 xảy ra, song đã rục rịch tăng trở lại từ đầu năm 2023, và đến nay thì gần như đã về mức trước dịch. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.

Khó khăn hiện tại, nếu có, thì chỉ xảy ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng, tiền cho thuê không đủ trả lãi, trong khi không thể bán ra đúng giá để thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ. Với những nhà đầu tư dùng “tiền thịt”, đa phần đang hưởng lợi vì tốc độ tăng trưởng đang khá tốt.

“Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 - 5 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích”, anh Bảo cho biết thêm.

Có thể thấy, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia là không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”.

Xét về tài chính, với tỷ suất sinh lời trung bình 4 - 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Cùng với đó, để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi xuống tiền. Khi nguồn cung tăng, áp lực cạnh tranh cũng sẽ tăng.

Theo chuyên gia, nhà đầu tư cần lưu ý 3 điều. Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học. Thứ ba là nhà đầu tư cần hiểu quy luật “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Hưng Nguyên