Chuyên gia hiến kế hạ nhiệt cơn sốt giá nhà chung cư tại Hà Nội

Vậy, thực hư của việc tăng giá bán nhà chung cư tại Hà Nội diễn ra như thế nào và làm sao để hạ nhiệt cơn sốt này?

Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính dưới đây.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính.

Thưa ông, ông có thể chia sẻ những biến động về giá bán nhà chung cư tại thị trường Hà Nội thời gian gần đây, đặc biệt là trong quý I/2024?

- Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường BĐS khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội vào quý I/2024 vừa qua.

Dữ liệu nghiên cứu thực tế thị trường của chúng tôi cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư thời điểm quý I/2024 đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Đáng chú ý, trong quý còn ghi nhận một số dự án có mức tăng 20 – 30%.

Quý I/2024 ghi nhận giá bán nhà chung cư ở một số dự án tại Hà Nội tăng đột biến.

Đâu là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá đột biến như vậy?

- Trước hết có thể khẳng định, việc tăng giá đột biến như vậy chỉ là cục bộ ở một số dự án chứ không phải là diễn biến của toàn thị trường Hà Nội. Một số nguyên nhân gây ra tình trạng tăng giá có thể kể đến như: Quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng; Nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào BĐS để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy";

Nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên; Đặc biệt, với việc cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị BĐS tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3 - 4 lần là bất hợp lý.

Nhiều nhận định cho rằng, với việc thiếu hụt nguồn cung quỹ nhà ở như hiện nay thì thời gian tới giá nhà tại Thủ đô Hà Nội sẽ tiếp tục tăng. Ông có nhận định thế nào?

- Đúng vậy, dự báo đến năm 2025, dân số Thủ đô Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5.580.000 người, tăng lên từ mức 4.138.500 người vào năm 2022, tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 cũng cho biết, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Trong khi số lượng căn hộ mở bán mới đang liên tục sụt giảm; Dữ liệu nghiên cứu từ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.

Từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và thị trường cũng sẽ vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

Vậy đâu là giải pháp để hạ nhiệt giá bán nhà chung cư ở thời điểm hiện tại và bình ổn giá trong thời gian tới, thưa ông?

- Giá chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại.

Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá; đồng thời việc người bán đẩy giá khi hàng hóa khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Mở rộng nguồn cung nhà ở bình dân và nhà ở xã hội là một trong những giải pháp nhằm "hạ nhiệt" giá nhà tại đô thị lớn.

Về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước, thông qua một số giải pháp cụ thể: Thứ nhất, tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà;

Thứ hai, nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng;

Thứ ba, sớm thông qua Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở;

Thứ tư, thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong việc lập quy hoạch phải giải quyết khó khăn, vướng mắc, bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân; Còn DN cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hòa thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển;

Thứ năm, nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua BĐS đầu cơ.

Ngoài ra, người dân, nhà đầu tư cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông; Phía chủ đầu tư dự án BĐS cần phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối, tránh để thị trường rơi vào đợt khủng hoảng mới.

Xin cảm ơn ông!

Doãn Thành thực hiện