Cần cẩn trọng khi giao dịch bất động sản bằng hình thức lập vi bằng

Mua nhà bằng hình thức lập vi bằng là không đúng với quy định của pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ảnh TL.

Cảnh báo từ Sở Xây dựng Bình Phước

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước, qua nắm bắt thông tin, trên địa bàn có hiện tượng người dân thực hiện mua bán nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng.

Sở Xây dựng Bình Phước thông tin, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức, trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê; trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Đồng thời, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở.

Qua đó, Sở Xây dựng Bình Phước đề nghị, các tổ chức cá nhân có nhu cầu giao dịch về nhà ở xã hội, trước khi thực hiện giao dịch cần yêu cầu chủ dự án (chủ đầu tư) cung cấp đầy đủ thông tin về tính pháp lý của dự án, các loại giấy tờ, như: Giấy đăng ký kinh doanh, chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 kèm bản vẽ chi tiết, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng...

Sở Xây dựng Bình Phước cũng đưa ra khuyến cáo, để rõ thông tin hơn, các tổ chức, cá nhân có thể vào trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng hoặc liên hệ trực tiếp với Sở Xây dựng để được cung cấp thông tin.

Còn theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Tuy nhiên, việc ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật này phải phù hợp với quy định của pháp luật, tức thừa phát lại bị cấm ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

Một khu đất ở huyện Đức Hòa, tỉnh Long An được xây dựng bằng sổ chung và rao bán dưới hình thức vi bằng

Hiểu chưa đúng về vi bằng

Nhận định về việc giao dịch bằng hình thức lập vi bằng, luật sư Nguyễn Đăng Tư – Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết, thực tế hiện nay, nhiều người cho rằng mua bán nhà ở xã hội qua vi bằng hợp pháp là một cách hiểu chưa đúng, bởi việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật là phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vi bằng không phải là hành vi công chứng, chứng thực được pháp luật cho phép đối với việc mua bán nhà.

Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, “Mua bán nhà vi bằng” ở đây bản chất là một hành vi ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, theo đó thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi giao nhận tiền của các bên và cũng không được phép ghi nhận nội dung giao nhận tiền là mua bán nhà ở xã hội, bởi nếu ghi nhận nội dung mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện là hành vi bị cấm.

Cũng theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì vi bằng này được xem là bằng chứng về việc giao nhận tiền mà thôi, các bên không được phép sử dụng vi bằng này để làm bằng chứng giao dịch mua bán và pháp luật cũng không công nhận vi bằng này làm bằng chứng cho giao dịch mua bán, mà sẽ xem xét bản chất mua bán nhà ở xã hội có đúng quy định hay không? đã đáp ứng đủ điều kiện chưa? Có vô hiệu hay không? khi không đáp ứng đủ điều kiện thì giao dịch mua bán nhà ở xã hội này sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi đó hậu quả của giao dịch vô hiệu là các bên sẽ chỉ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận mà thôi.

Ngoài ra, việc mua bán nhà bằng giấy tay rồi lập vi bằng về việc giao nhận tiền như hiện nay cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, bởi thời gian chuyển nhượng sang tên phải ít nhất là 5 năm sau khi bên mua nhà ở thanh toán đủ tiền mới được chuyển nhượng và pháp luật ghi nhận.

Do đó, thực tế nhiều người mua nhà và nhận bàn giao nhà nhưng chưa được pháp luật ghi nhận là chủ sở hữu, người mua nhà phải đợi đủ thời gian thì mới yêu cầu chủ nhà đến tổ chức công chứng để ký hợp đồng rồi mới tiến hành thủ tục sang tên.

Trong thời gian chưa được sang tên này, rủi ro xảy ra tranh chấp là rất nhiều bởi có thể có những trường hợp tranh chấp quyền sở hữu của chủ nhà như vợ chồng ly hôn hoặc chết hoặc bị vỡ nợ hoặc phải thực hiện nghĩa vụ khác, khi đó căn nhà ở xã hội này sẽ bị tranh chấp và quyền lợi của người mua lại nhà ở xã hội qua vi bằng này sẽ không được đảm bảo. Chưa kể đến trường hợp chủ nhà có thể gây khó dễ, yêu cầu bên mua nhà lại phải trả thêm tiền mới ra công chứng sang tên.

“Hiện nay, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, nhiều đối tượng lôi kéo, hướng dẫn người dân “mua bán nhà bằng vi bằng” rồi sau đó chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ giữa các bên khiến người dân nhầm lẫn việc mua bán nhà ở xã hội qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực, từ đó, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho người mua lại nhà ở xã hội”- luật sư Tư cho hay.

Kỳ Phương