Cách nào chặn chủ đầu tư 'ăn' mất tiện ích hạ tầng tại các khu đô thị?

Mặc dù các dự án xây dựng khu đô thị đều có quy hoạch, thiết kế lúc ban đầu khá bài bản, song các chủ đầu tư thường chú trọng xây dựng nhà để bán, cho thuê mà không chú ý đầy đủ đến các tiện ích hạ tầng, nhất là hạ tầng xã hội trong khu đô thị.

Chủ đầu tư vẫn “nặng” về yếu tố kinh doanh

Ngay tại thủ đô Hà Nội, dự án nhà ở chung cư HH tại Tây Nam Linh Đàm, quận Hoàng Mai là một ví dụ điển hình. Với 12 tòa nhà nằm sát nhau, khu đất ở giữa không đủ để phục vụ nhu cầu tiện ích của cư dân sống tại các tòa chung cư này, bởi không có đủ không gian sinh hoạt công cộng, sân chơi, khuôn viên cây xanh…

Không riêng Hoàng Mai, tại các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân… cũng đang tồn tại những tổ hợp tòa nhà được xây dựng với mật độ dày đặc.

Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư khu đô thị và các nhà đầu tư thứ cấp thường đề xuất điều chỉnh quy hoạch, như nâng tầng, chuyển công năng các khu đất công cộng, triệt để khai thác các diện tích xây nhà để bán, cho thuê, làm dịch vụ thương mại…

Chung cư HH Linh Đàm đang thiếu trầm trọng không gian sinh hoạt công cộng như sân chơi, khuôn viên cây xanh...

TS.KTS Lê Đình Tri, nguyên Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng) nhận định: Lý do khu chung cư cao tầng được xây dựng theo lối xen cấy trong đô thị đều thiếu đất cho không gian sinh hoạt chung của cư dân bởi mật độ xây dựng khi phê duyệt dự án loại này đều lấy ở mức tối đa. Phần còn lại sau xây dựng công trình chỉ đủ cho đất giao thông nội bộ và vỉa hè. Ngoài ra, trong quá trình xây dựng, một số chủ đầu tư xin điều chỉnh dự án theo hướng giảm không gian chung, tăng số tầng mà ít khi lấy lại ý kiến cộng đồng, mặc dù đó là một trong những quy định bắt buộc.

“Lỗ hổng, sự chồng chéo trong văn bản pháp quy vẫn còn nhiều, dẫn đến chủ đầu tư tìm cách lách luật, nhằm tăng tối đa số căn hộ dẫn đến thiếu hụt không gian công cộng”, TS.KTS Lê Đình Tri nhấn mạnh.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Trong phương án kinh doanh thường xác định chủ đầu tư có quyền sử dụng hoặc cho thuê các không gian công cộng này. Do đó, tại nhiều khu đô thị, các siêu thị mọc lên ngay trên diện tích đất vốn thuộc mục đích sử dụng công cộng.

Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng đã có sự điều chỉnh so với các quy định trước đây, như đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu đạt 2m2/người. Mỗi đơn vị ở phải có tối thiểu một công viên, vườn hoa với quy mô tối thiểu là 5.000m2 và bảo đảm cho các đối tượng dân cư trong đơn vị ở tiếp cận sử dụng. Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính phục vụ không lớn hơn 300m…

Tuy nhiên, trên thực tế, từng địa phương lại áp dụng khác nhau trong quá trình thực hiện dự án. Ngoài ra, do đây cũng là những quy định mới nên việc áp dụng còn chưa được triệt để, rất cần có sự kiểm tra, giám sát, xử lý nếu có vi phạm.

Cần giám sát và có chế tài

Các chuyên gia cho rằng, đã đến lúc phải nhận thức rõ hơn về tầm quan trọng của vườn hoa, sân chơi khu dân cư trong quy hoạch đô thị. Cơ quan chức năng cần giám sát đi kèm chế tài bắt buộc chủ đầu tư nghiêm túc xây dựng hạng mục sân chơi, cây xanh… trong các công trình xây dựng.

Theo TS.TKS Lê Đình Tri, quy chuẩn xây dựng cần quy định rõ việc không cho phép lấy diện tích khoảng trống, cây xanh, mặt nước của nơi này bù đắp cho nơi khác, nếu bán kính không nhỏ hơn 250m, tức là tương đương 5 phút đi bộ; các khu nhà cao tầng xen cấy bắt buộc phải đáp ứng đồng thời cả hai tiêu chuẩn (khoảng cách 2 tòa nhà từ tầng 10 trở lên bảo đảm tối thiểu 25m và xác định tiêu chuẩn mật độ riêng khu đất, thửa đất)...

Ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, Chỉ thị số 14/CT-TU của Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội về tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo đối với công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý đô thị và trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố ban hành mới đây đã nhấn mạnh vai trò của công tác quản lý quy hoạch. Bám sát Chỉ thị số 14/CT-TU, Sở sẽ chú trọng hơn nữa công tác quản lý quy hoạch, kiến trúc gắn với từng đồ án quy hoạch, bảo đảm chặt chẽ, giữ đúng định hướng, mục tiêu ban đầu của quy hoạch.Việc lấy ý kiến cộng đồng trước khi phê duyệt dự án lần đầu, cũng như các lần điều chỉnh sau đó; việc công khai thông tin quy hoạch chi tiết dự án tại khu dân cư một cách đầy đủ, chính xác và kịp thời cho người dân biết cũng có ý nghĩa quan trọng để bảo đảm chất lượng sống cho chính các cư dân.

“Cùng với đó, xem xét một cách thận trọng, khách quan, khoa học việc điều chỉnh quy hoạch các chung cư cao tầng, hạn chế làm giảm diện tích xây dựng các công trình phúc lợi, công cộng; rà soát các trường hợp vi phạm để có kế hoạch xử lý, khắc phục...”, ông Kỳ Anh nhấn mạnh.

Đông Hòa