Bỏ tiền tấn thu tiền lẻ, vì sao vẫn ồ ạt làm sân golf?

Cuối năm 2019, Việt Nam có 78 sân golf, đến năm 2023 là 80 sân và đến 2025 con số này dự kiến sẽ tăng lên 200. Theo các chuyên gia, nguồn thu từ bất động sản mới chính là "mỏ vàng" mà các chủ đầu tư hướng tới.

Sân quanh Hà Nội luôn kín khách

Một góc sân golf Yên Bái.

Thứ hai đầu tuần, PV Báo Giao thông trong vai một golfer đặt sân cho 1 flight 4 người, tee off (phát bóng) 6h sáng ngày chủ nhật tới.

Với sân golf Vân Trì (Đông Anh) cách trung tâm TP Hà Nội 20km, qua điện thoại, nhân viên trực hotline thông báo chỉ phục vụ member (hội viên), không nhận khách lẻ đặt sân. Được biết, sân Vân Trì duy trì khoảng 400 hội viên.

Sân golf Đầm Vạc, Đại Lải (Vĩnh Phúc) cách Hà Nội khoảng 45km, lượng khách tối đa khoảng 148 khách/ca. Nhân viên trực cho biết, giá cuối tuần 2-3 triệu đồng/người nhưng đã full (kín) lịch cả thứ bảy và chủ nhật.

Trong khi những sân cách Thủ đô khoảng 50km (dưới 1 giờ di chuyển) kín lịch thì những sân vòng ngoài, cách Hà Nội trên 60km (hoặc hơn 1 giờ di chuyển trở lên) giá không quá cao nhưng thưa khách.

Nhân viên sân Hilltop Valley Golf Club (Hòa Bình) cho biết, khách hàng có thể đặt 1 flight - 2 flight đều được. Tee off 6h sáng chủ nhật giá 3,2 triệu/người kèm 1 buffet ăn trưa. Nếu đánh trưa giá giảm còn 2,6 triệu/người. Ngày thường như thứ hai giá 2 triệu đồng/người, ngày thứ tư là 1,7 triệu đồng/người.

Cá biệt là sân golf Yên Bái (Yên Bái Star Golf, xã Minh Quân, huyện Trấn Yên, Yên Bái). Đây là một trong những sân golf xa trung tâm Hà Nội, ước tính 3 giờ lái xe. Theo thiết kế, sân golf 27 hố đạt chuẩn quốc tế, tổng diện tích đất 210ha, với tổng mức đầu tư gần 700 tỷ đồng. Hiện sân này đã đưa vào vận hành 18 lỗ, nhưng lượng khách vắng hoe.

Ghi nhận của PV tại đây vào một ngày cuối tuần, sân chỉ có 3-4 tốp người chơi. Một nữ nhân viên cho biết, sân còn trống nhiều giờ nên khách thoải mái lựa chọn giờ tee off. Giá cuối tuần 1,7 triệu đồng/người.

Trao đổi với PV, anh Trần Văn Thắng, giám đốc điều hành một sân golf ở Bắc Giang cho biết, ngày nhiều bù ngày vắng, khách đến sân này chỉ đạt khoảng 30%, nguồn thu từ golfer không đủ chi phí khấu hao, vận hành.

Cũng theo anh Thắng, những sân gần Hà Nội thường đông khách phần vì di chuyển đỡ mệt, phần vì khách có thể tận dụng khoảng thời gian rảnh rỗi ngắn. Nếu có việc xử lý gấp, khách có thể trở về được ngay trong vòng nửa giờ đồng hồ.

"Bỏ vàng thỏi, thu bạc cắc"?

Theo ông Phạm Thành Trí, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Du lịch golf Việt Nam, theo ước tính thì có đến 70% nhà đầu tư sân golf là lỗ. Dù sân có full khách hay không thì cũng phải vận hành từ trên 10 năm trở lên mới có thể bắt đầu thu hồi vốn.

Ông Trí phân tích, để xây dựng được một sân golf 18 lỗ, cách Hà Nội khoảng 50km, phải bỏ ra khoảng 800 tỷ đồng, trong đó khoảng 400 tỷ tiền giải phóng mặt bằng, đền bù đất và 400 tỷ đồng tiền thiết kế, xây dựng.

"Giả sử khách đều, tính trung bình một năm có 250 ngày thường, mỗi ngày bình quân 150 khách, nhân giá bình quân 1,5 triệu đồng/người. Vậy mỗi năm thu về 56,25 tỷ đồng. Còn ngày cuối tuần, một năm có khoảng 100 ngày, nhân 200 khách/ngày, giá 2 triệu đồng/người, vậy 1 năm thu về 40 tỷ đồng.

Ngoài ra dịch vụ ăn uống thu về khoảng 5 tỷ. Tổng thu 1 năm sẽ là 101,25 tỷ. Trừ chi phí vận hành khoảng 40 tỷ đồng/năm, sân thu về khoảng 61 tỷ đồng/năm.

Số tiền này trừ tiếp chi phí 3 năm đầu tư xây dựng nữa thì lãi mỗi năm chỉ khoảng trên dưới 7%/năm. Khách đều như vậy thì 13 năm mới thu hồi vốn, chưa có lãi", ông Trí phân tích.

Theo ông Trí, đối với những sân không có khách và phải gánh lãi vay thì chưa biết khi nào mới thu hồi vốn: "Sân golf quanh Hà Nội khoảng dưới 1 giờ đi xe, không vay ngân hàng thì trụ được. Còn những sân phải đi vay đầu tư thì càng làm càng lỗ.

Giả sử 1 sân golf đầu tư 800 tỷ, lãi vay ngân hàng hàng khoảng 10%, một năm mất 80 tỷ. Đó là còn chưa tính thuế tiêu thụ đặc biệt khoảng 20% và các khoản phát sinh khác".

Trông đợi nguồn thu từ bất động sản

Bài toán kinh doanh sân golf lỗ lãi đã được thấy ngay từ khi bắt đầu. Thế nhưng, sân golf vẫn thu hút nhiều nhà đầu tư.

Theo thống kê, đến cuối năm 2019, Việt Nam có 78 sân golf, đến năm 2023 là 80 sân golf 18 hố hoạt động. Dự kiến đến năm 2025 con số này sẽ lên 200.

Gần đây, hàng loạt dự án sân golf mới được chấp thuận chủ trương đầu tư như: khu đô thị mới sân golf núi Nham Biền (Bắc Giang), khu thể thao sân golf Tân Thái (Thái Nguyên), dự án sân golf Kỳ Sơn (Hòa Bình)... Theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư, điều họ hướng đến là quỹ đất, bất động sản.

Theo tìm hiểu, trong vài năm trở lại đây, bất động sản sân golf cũng trở thành tâm điểm của thị trường với giá bán hàng chục tỷ đồng/căn.

Đơn cử, dự án Sky Lake Golf and Resort. Năm 2014, sân golf 36 lỗ này được phê duyệt quy hoạch với diện tích khoảng 192ha. Trong đó, khu sân golf 168,7ha và khu resort 9,1ha. Năm 2017, diện tích khu resort được điều chỉnh tăng lên 10,4ha, tương ứng 238 căn biệt thự cho thuê. Các căn biệt thự này đang chào chuyển nhượng khoảng trên dưới 10 tỷ/căn.

Nếu tính giá trung bình 10 tỷ/căn, nhân với 238 căn, nguồn thu chuyển nhượng khoảng 2.380 tỷ. Trong khi đó, vốn đăng ký ban đầu dự án khoảng 506 tỷ (22 triệu USD).

Tương tự tại khu du lịch sinh thái Nam Tam Đảo (Serena Valley Thanh Lanh Golf & Resort - Vĩnh Phúc). Theo giới thiệu, dự án có diện tích khoảng 335,2ha. Ngoài sân golf, tiện ích, cảnh quan, dự án có khoảng 220.654,71m2 xây biệt thự gồm 602 sản phẩm: 15 căn villa diện tích trên 500m2 và 587 căn biệt thự diện tích 250-500m2, tổng vốn đầu tư 706 tỷ.

Trong vai khách hàng, PV được một môi giới chào bán giá 17-32 tỷ/căn. Nếu tính giá trung bình 24,5 tỷ/căn, nhân với số lượng 602 căn, chủ đầu tư có thể thu về về 14.749 tỷ đồng.

Sân golf Yên Bái dù đang vắng khách nhưng cũng sở hữu hơn nửa diện tích làm khu sinh thái nghỉ dưỡng, trong đó gồm resoft và khách sạn 4 sao.

Ngoài ra, nếu dự án triển khai thuận lợi, đúng quy định, chủ đầu tư còn được sở hữu chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) với diện tích hàng trăm ha. Sổ đỏ có thể thế chấp, bán, chuyển nhượng và chuyển đổi...

Ông Vũ Duy Thành, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Golf Việt Nam chia sẻ, việc đầu tư vào các sân golf không chỉ đơn thuần là dự án thể thao, mà còn đại diện cho một nỗ lực đầu tư quy mô với những thách thức tài chính.

Mỗi chủ sân golf đều có chiến lược và kế hoạch kinh doanh riêng của mình. Có doanh nghiệp lựa chọn đầu tư sân golf để thu lời từ hoạt động golf, cũng có người lấy nó làm đà thúc đẩy chứng khoán, cũng có những dự án phục vụ cho chính dự án bất động sản kế cận...

Nhưng trong dài hạn, chủ đầu tư sân golf hướng đến vẫn là quỹ đất với diện tích lớn mà những nhà đầu tư sau này không còn nhiều lựa chọn.

"Nói đi cũng phải nói lại, nếu không có bất động sản tiếp sức, khó có thể phát triển hoạt động thể thao xanh, bất động sản, du lịch xanh. Điều quan trọng là quy hoạch, quản lý tốt quy hoạch, đảm bảo duy trì cân đối hài hòa lợi ích và môi trường sống bền vững", ông Thành nói.

Nguyễn Hùng