'Ánh sáng cuối đường hầm' cho thị trường bất động sản Trung Quốc năm 2023

Công trình nhà ở chưa hoàn thành của tập đoàn bất động sản Evergrande tại Bắc Kinh, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg

Theo SCMP trích dẫn số liệu chính thức của chính phủ Trung Quốc, mức giá trung bình cho các ngôi nhà mới hoàn thành trong tháng 1/2023 được ghi nhận gia tăng tại 36/70 thành phố - cao gấp đôi so với mức ghi nhận được hồi tháng 12/2022 là 15/70. Trong khi đó, chỉ có 33/70 thành phố ghi nhận giá nhà giảm trong tháng 1/2023, một con số thấp hơn hẳn ngưỡng 55/70 thành phố hồi tháng 12/2022.

Giá nhà cũ cũng ghi nhận sự tăng nhẹ tại 13 thành phố trong tháng 1/2023 so với 7 thành phố được ghi nhận tháng cuối năm 2022. Tuy chỉ là những sự cải thiện không đáng kể, các số liệu thống kê này đã thể hiện được viễn cảnh thị trường bất động sản đang dần thoát khỏi tình trạng trì trệ và phục hồi trở lại. Dù vậy, để thị trường bất động sản lớn nhất thế giới này trở về thời điểm hoàng kim như trước đây vẫn còn một chặng đường dài.

Trên thực tế, nhận định từ cơ quan xếp hạng tín dụng quốc tế Moody’s Investors Service cho thấy số lượng giao dịch mua nhà tại Trung Quốc trong năm 2023 có khả năng sẽ giảm. Nếu sự suy giảm trong doanh số bán nhà và giá nhà kéo dài, nó có thể gây thách thức đối với các công cụ tài chính của chính quyền địa phương trong bối cảnh các khoản nợ tăng 15% lên 5.110 tỷ USD năm 2022.

Các tòa nhà chung cư dở dang thuộc dự án khu dân cư Phoenix City, được phát triển bởi Country Garden Holdings Co., tại Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg

Khởi đầu của khủng hoảng bất động sản

Mọi chuyện khởi đầu từ tháng 10/2016 trong kỳ nghỉ lễ Quốc khánh kéo dài 1 tuần của Trung Quốc – dịp cao điểm mua bán bất động sản tại quốc gia này. Vào thời điểm đó, chính quyền 21 thành phố khác nhau từ các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải tới các thành phố cấp thấp hơn gồm Nam Ninh và Tế Nam – đều công bố các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Trong những tháng và năm tiếp theo, các biện pháp này được củng cố hơn nữa. Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc cũng nhắm mục tiêu tới các công ty bất động sản – các công ty phần lớn dựa vào việc vay ngân hàng để tài trợ cho việc xây dựng công trình. Nhiều tập đoàn bất động sản của Trung Quốc phải gồng gánh các khoản nợ khổng lồ, đặc biệt là tập đoàn China Evergrande Group với khoản nợ hơn 300 tỷ USD. Trong khi đó, các công ty bất động sản lớn khác của Trung Quốc cũng đang còn tổng cộng 238 tỷ USD trái phiếu trong và ngoài nước đáo hạn trong năm nay.

Trong một nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản, chính phủ Trung Quốc hồi tháng 8/2021 đã vạch ra 3 lằn ranh đỏ cấm các nhà phát triển sử dụng các khoản vay mới để đảo nợ. Tuy nhiên, chính sách này lại có tác dụng ngược và khiến hàng loạt các tập đoàn bất động sản vỡ nợ, đẩy thị trường này rơi vào khủng hoảng.

Đại dịch Covid-19 và việc nhiều đô thị bị phong tỏa càng khiến tình hình tồi tệ hơn nữa. Khi các thành phố buộc phải cắt giảm các hoạt động kinh tế, doanh số bán nhà tại Trung Quốc rơi vào tình trạng đóng băng sâu. Dữ liệu chính thức hồi tháng 10/2022 cho thấy giá nhà trung bình giảm 1,6%, đánh dấu mức sụt giảm hàng tháng sâu nhất kể từ tháng 8/2015. Tình hình lạm phát buộc các ngân hàng gia tăng lãi suất cũng khiến người đi vay gặp khó khăn.

Trong bối cảnh đó, các tập đoàn sa thải nhân viên, hàng nghìn dự án nhà ở của các nhà phát triển chưa thể hoàn thành do thiếu tiền mặt trong khi khách hàng từ chối trả tiền cho những ngôi nhà bán thành phẩm. Thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào suy thoái sâu sắc.

Tuy nhiên tới tháng 11/2022, tình hình có dấu hiệu cải thiện khi chính phủ Trung Quốc nới lỏng chính sách zero-Covid trên diện rộng hồi tháng 11/2022 và tiến tới hoàn toàn mở cửa đất nước ngày 8/1/2023 với mục tiêu hồi phục kinh tế. Chiếm từ 10% tới 12% GDP Trung Quốc, thị trường bất động sản trở thành tâm điểm cho các nỗ lực hồi phục.

Nhằm thay thế cho các biện pháp hạ nhiệt, chính quyền nhiều địa phương tại Trung Quốc đang sử dụng nhiều biện pháp nhằm thu hút người mua như cung cấp các ưu đãi, giảm giá và quà tặng. Ví dụ như tại Phúc Châu, thủ phủ của tỉnh Phúc Kiến, chính quyền địa phương cho biết sẽ giảm giá nhà tới 30% cho các nhân viên đủ điều kiện trong các doanh nghiệp hàng đầu.

Bản thân các ngân hàng cũng đã thay đổi thái độ của mình và thể hiện sự tích cực trong việc cung cấp các gói tài trợ giúp ổn định lĩnh vực bất động sản ngay cả khi 3 lằn ranh đỏ về nợ của ngân hàng trung ương vẫn được giữ nguyên. Tới tháng 2/2023, một số ngân hàng ở các thành phố như Nam Ninh, Hàng Châu, Ninh Ba và Bắc Kinh thậm chí còn mở rộng giới hạn tuổi của những người đi vay mua nhà lên ngưỡng 80 tới 95 tuổi.

Các biện pháp của cả chính quyền trung ương và địa phương có vẻ đã giúp ngăn chặn đà trượt dốc kéo dài 16 tháng liên tiếp của giá nhà ở. Dữ liệu về giá nhà của tháng 1/2023 mang lại tia hy vọng cho lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn, khiến cổ phiếu bất động sản tăng nhẹ trở lại ở Thượng Hải và Thâm Quyến.

Các số liệu thống kê về thị trường bất động sản Trung Quốc và giá nhà cho thấy dấu hiệu ban đầu của sự hồi phục. Ảnh: Bloomberg

Ngân Hà