1 triệu căn nhà ở xã hội tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Việc xây dựng nhà ở xã hội được kì vọng có thể sẽ kéo giá bất động sản về mức thấp hơn. Ảnh: Kỳ Phương

Tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn, với tổng diện tích hơn 7.790.000 m2.

401 dự án đang tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, tổng diện tích khoảng 22.718.000m2; trong đó có 245 dự án với quy mô 300.000 căn hộ đang thực hiện thủ tục đầu tư và có 156 dự án với quy mô 156.700 căn hộ đang đầu tư xây dựng.

Mặc dù việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã đạt được một số kết quả quan trọng. Tuy nhiên với kết quả hoàn thành 7.790.000 m2 sàn nhà ở xã hội thì mới đạt khoảng 65% mục tiêu đề ra đến năm 2020.

Vì thế, phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Về tín dụng phát triển nhà ở xã hội, trước mắt, tập trung phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam triển khai thực hiện chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng và các gói tín dụng cụ thể để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể, theo chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/ 3/2023 của Chính phủ.

Về đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, tách đối tượng công nhân thành một đối tượng riêng bao gồm: công nhân, người lao động, chuyên gia đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp, có cơ chế chính sách riêng để phát triền loại hình nhà lưu trú cho công nhân thuê.

Ngoài ra, bổ sung đối tượng thụ hưởng là doanh nghiệp thuê mua nhà ở xã hội cho người lao động tại đơn vị mình thuê.

Đề án cũng chỉ ra, một số doanh nghiệp, tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn trong thời gian vừa qua mới chi tập trung vào việc phát triển các khu đô thị, nhà ở, khu nghỉ dưỡng cao cấp mà chưa quan tâm đến việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội dành cho các đôi tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.

Trong những năm qua, nhiều tập đoàn bất động sản lớn không mặn mà với việc phát triển nhà ở xã hội. Ảnh TL

Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Theo đề án, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khân, tiềm ẩn nguy cơ, rủi ro.

Cụ thể, hiện nay thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với “cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý”. Dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, trong khi “thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ờ xã hội”, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị. Nhiều dự án phải "dừng, giãn, hoãn tiền độ”. Số lượng các dự án nhà ờ thương mại được hoàn thành và chấp thuận mới đều giảm.

Đồng thời, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở. Lượng giao dịch, thanh khoản bất động sản giảm mạnh trong quý III/2022 và có dấu hiệu trầm lắng, đóng băng trong cuối quý III/2022 đến nay.

Một số sản phẩm bất động sản, nhà ở với “chiết khấu sâu” (thậm chí đến 40 - 50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn “rủi ro” do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Nhiều dự án, công trình xây dựng bị tạm dừng thực hiện. Theo thống kê chưa đầy đủ, tại TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 80% - 90% đang gặp vướng mắc, khó khăn hoặc dừng triển khai thực hiện; tại TP. Hà Nội có khoảng 50% đang gặp vướng mắc, khó khăn hoặc dừng triển khai thực hiện; tại TP. Đà Nẵng có khoảng 60%; TP. Hải Phòng có khoảng 30%; tại TP. Cần Thơ có khoảng 40%.

Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án. Khó khăn của thị trường bất động sản kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, cắt giảm một lượng lớn lao động và ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội.

Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ ký Công điện số 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Theo đó để kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng chỉ đạo, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ờ, kinh doanh bất động sản.

Kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội tại Thái Lan

Chính phủ Thái Lan, ngoài chính sách ưu đãi chung đối với việc xây dựng nhà ở xã hội thì đã có phân loại hồ sơ trong chính sách tài chính nhà ở đối với người thu nhập thấp. Trong đó, Chính phủ Thái Lan đã thiết kế một chương trình cho vay đối với các công chức, người làm việc trong cơ quan Chính phủ bắt đầu tư năm 2001. Ngân hàng Nhà ở chính phủ (the govcmment housing bank) đã hợp tác với Quỹ lương hưu chính phủ và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản vay này.

Ngân hàng Nhà ở đã giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, Quỹ lương hưu chính phủ đã thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức.

Theo chương trình này, cán bộ, công chức có thể vay số tiền lên đến 65% tổng thu nhập hàng tháng của họ (so với mức 30 - 35 lần với điều kiện vay thông thường) và tiêu chí trả hàng tháng có thể lên đến 50% tổng lương (so với mức giới hạn bình thường là 30% của mức lương hàng tháng).

Kỳ Phương