Giảm nhiệt bất động sản

Số liệu thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2024, cơ quan này đã xử lý hơn 120.000 hồ sơ giao dịch nhà đất, tăng 13% so với cùng kỳ năm 2023, tập trung ở 4 địa điểm chính là TP. Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12 và huyện Củ Chi. Điều đáng nói là, số lượng hồ sơ giao dịch tăng, nhưng không ghi nhận sự tăng nóng về giá như thông tin gần đây trên mạng xã hội.

Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM cũng xác nhận, từ đầu năm đến nay, giao dịch bất động sản ở TP.HCM, trong đó có căn hộ chung cư tuy tăng trở lại, nhưng chưa đột biến. Mặt bằng giá bán căn hộ chung cư ở thị trường sơ cấp vẫn đi ngang, loại trừ số ít dự án mới đang rao bán có mức giá cao hơn giá trung bình trên thị trường.

Riêng tại Hà Nội, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thông tin, giao dịch nhà đất không tăng bất thường.

Chỉ có một số thời điểm, lượng người đến đăng ký tăng đột biến, song chủ yếu là đăng ký giao dịch bảo đảm để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Nếu theo số liệu thống kê cùng thông tin chính thống từ cơ quan quản lý, thì thị trường địa ốc tại Hà Nội và TP.HCM không có biến động bất thường. Nhưng thực tế, thị trường Hà Nội thời gian qua diễn biến khá phức tạp, đến mức Bộ Xây dựng phải đề nghị Hà Nội “có biện pháp chấn chỉnh, xử lý” hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư và các hành vi vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản. Một điểm đáng lưu ý nữa là, nhiều cuộc đấu giá đất diễn ra đầu tháng 5 tại Hà Nội ghi nhận số lượng hồ sơ tham gia cao hơn hẳn so với những lần trước, giá khởi điểm cũng nâng lên đáng kể.

Với thị trường hiện nay, cơ quan quản lý sẽ rất khó xác định và xử lý hành vi đầu cơ đất đai, “thổi giá” chung cư, bởi tìm ra hành vi thổi giá, đầu cơ đã khó, việc xử lý còn khó hơn gấp bội. Bên cạnh đó còn một số lý do khác:

Trước hết, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản; các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế khi đưa ra mức giá.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu từng chia sẻ, thị trường thiếu nguồn cung mới trong thời gian dài, nên các chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và tiến hành triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Đã có không ít trường hợp, dự án ban đầu là nhà ở bình dân, trung cấp, nhưng sau đó, chủ đầu tư thay đổi chiến lược, thổi phồng thành nhà ở cao cấp nhằm thu lợi nhuận tối đa.

Điều đáng nói ở đây là những chủ đầu tư nói trên cũng không phải chịu áp lực giảm giá để cạnh tranh với dự án nhà ở bình dân, bởi trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường vắng bóng dự án ở phân khúc này. Nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao.

Sau nữa, giá cả tăng do nguồn cung khan hiếm là hiệu ứng của quy luật cung - cầu. Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Cầu tăng, cung giảm đã khiến Chỉ số Giá chung cư tại Hà Nội trong quý I/2024 tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Để bình ổn thị trường bất động sản, việc đầu tiên là cần xây dựng kho dữ liệu về nhà đất đầy đủ, chính xác, bao gồm nguồn cung, giá bán, lượng giao dịch thành công, là điều kiện quan trọng để minh bạch hóa thị trường. Kho dữ liệu này phải được cập nhật thường xuyên trên hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý thông qua các đầu mối cung cấp thông tin là Sở Xây dựng các địa phương, doanh nghiệp và sàn môi giới.

Một giải pháp căn cơ khác là điều tiết cung - cầu và cân bằng tâm lý thị trường. Sở dĩ xuất hiện tình trạng mua gom chung cư một phần là do tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) khi giá liên tục leo thang. Do đó, các cơ quan quản lý có thể giải quyết tâm lý “giá còn tăng nóng” bằng cách đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn, giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc.

Về dài hạn, Nhà nước cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi, hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu. Người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít; thời gian sở hữu càng ngắn thì thuế chuyển nhượng càng cao và ngược lại. Đây chính là công cụ hiệu quả giúp kiểm soát tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Trọng Tín