'Cởi trói' cho các địa phương trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Ông Phạm Chí Thống, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nam.

P.V: Nếu đối chiếu với quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013, căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất theo Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt; theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, thì Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn so với quy định này. Xin ông cho biết rõ hơn về vấn đề này?

Ông Phạm Chí Thống: Như chúng ta đã biết, Luật Đất đai năm 2013 quy định (Điều 52), một trong những căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.

Thực tế đã nảy sinh bất cập nếu hộ gia đình cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, đất ao trong cùng thửa đất với đất ở mà không được công nhận là đất ở nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất này thì phải đăng ký chuyển mục đích từ trước đó 1 năm để nằm trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện (vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện của năm thực hiện được phê duyệt trước ngày 31/12 của năm trước đó).

Luật Đất đai năm 2024 (Điều 116 – căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất) quy định, phân ra làm các trường hợp, trong đó có những dự án vẫn phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (dự án thuộc trường hợp quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 67, Luật Đất đai gồm: Danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi). Còn lại không phải có trong kế hoạch sử dụng đất. Chẳng hạn, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (khoản 5, Điều 116).

P.V: Theo đó, từ năm 2025, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước đây. Điểm mới này sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề vướng mắc về đất đai chính xác và minh bạch hơn, thưa ông?

Ông Phạm Chí Thống: Tại khoản 5, Điều 116, Luật Đất đai quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: "5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”.

Khoản 1, Điều 122, Luật Đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định”.

Vì vậy, việc giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) sang đất ở vẫn cần chờ Chính phủ quy định cụ thể hơn; đặc biệt cách thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất để xác định việc đề nghị của người sử dụng đất xin chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch.

P.V: Có ý kiến cho rằng, những qui định tại khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013, cùng với các quy định về “tập trung đất nông nghiệp”, “tích tụ đất nông nghiệp” tại Điều 177, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất; tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại, từ đó, gia tăng giá bất động sản nói chung... Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Phạm Chí Thống: Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai năm 2024 (Điều 177) đã tăng từ không quá 10 lần lên không quá 15 lần đối với loại đất nông nghiệp so với quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Xuất phát từ thực tế, để đáp ứng nhu cầu đất nông nghiệp cho sản xuất nông nghiệp quy mô tập trung, ứng dụng công nghệ cao cần phải có quỹ đất đủ lớn đáp ứng yêu cầu sản xuất. Mặt khác, Luật Đất đai năm 2024 lần này cũng đã quy định rất rõ việc tập trung đất đai (Điều 192); tích tụ đất đai (Điều 193). Đây là một trong những căn cứ để người sử dụng đất tạo quỹ đất nông nghiệp thông qua việc tích tụ đất đai, tập trung đất đai để phục vụ sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là nông nghiệp công nghệ cao, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2024 (Điều 218) quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó có quy định đất nông nghiệp được sử dụng đất kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Tuy nhiên, tại điều này cũng quy định rõ việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng 7 yêu cầu, trong đó yêu cầu: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3, Điều 9 và đã được xác định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật; Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Quy định việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp thương mại, dịch vụ thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giá đất phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất của từng đối tượng sử dụng đất và nhiều yếu tố khác. Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp ít chịu ảnh hưởng tăng giá các loại đất, trong đó có giá đất nông nghiệp.

P.V: Khoản 3, Điều 121, Luật Đất đai 2024 quy định, từ ngày 1/1/2025, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân, đòi hỏi công tác rà soát, thẩm định nguồn gốc và những thông tin về đất đai ở các địa phương phải bảo đảm tính chính xác, công khai và minh bạch, thưa ông?

Ông Phạm Chí Thống: Như chúng ta đã biết, đất đai tồn tại từ rất lâu, việc xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai đã thực hiện qua rất nhiều thời kỳ, tuy nhiên việc giải quyết các nội dung về đất đai quan trọng nhất vẫn là nguồn gốc sử dụng đất nên nội dung xác định các thông tin lịch sử về thửa đất là rất quan trọng.

Luật Đất đai năm 2024 có 1 chương là Chương XII quy định về việc xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia đất đai đã có quy định cụ thể về việc xây dựng quản lý, vận hành, khai thác và kết nối liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Trong thời gian tới, khi tiếp tục thực hiện các chương trình xây dựng Hệ thống thông tin về đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thì ngành Tài nguyên và Môi trường rất cần các cấp, các ngành và người sử dụng đất phối hợp cung cấp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu bảo đảm tính chính xác và tại điểm đ, khoản 5, Điều 166, Luật Đất đai năm 2024 quy định “đ) Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin, dữ liệu về đất đai theo quy định của pháp luật. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân phản hồi, cung cấp, bổ sung thông tin cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai”.

Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất là công việc đòi hỏi sự chính xác, minh bạch để bảo đảm xác định đúng nghĩa vụ của người sử dụng đất và tránh khi giải quyết không đúng thì gây mất ổn định tình hình tại địa phương. Vì vậy, đòi hỏi sự phối hợp tích cực của chính quyền địa phương khi cần phối hợp xác định thông tin nguồn gốc sử dụng của các thửa đất để bảo đảm áp dụng Luật Đất đai nghiêm minh, đúng quy định.

P.V: Trân trọng cảm ơn ông!

Minh Thu